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物业管理盈利模式分析与创新

作者2021-07-13 20:09未知
摘   要
物业管理是随着经济的发展、时代的进步而出现的新兴行业,是为了满足发展需要应运而生的。迄今为止,我国物业管理行业从无到有已经将近半个世纪,这么多年来,为我国的城镇化建设贡献了不可磨灭的力量。在经济飞速发展、房地产行业仍旧火爆的今天,人们对物业管理行业提出了更高的要求,与此同时,行业本身的很多发展矛盾也表现的越来越明显,这些矛盾严重阻碍了物业管理行业的发展,如若不及时解决,长此以往下去会越来越不能满足人们的需求,从而被市场淘汰。目前,怎样解决物业管理行业的发展矛盾,如何进行物业管理的创新,怎样去迎合业主的需求等成为最亟待解决的问题,甚至从行业问题上升到社会问题。物业管理行业是房地产行业附属产业,是由房地产行业产生,也对房地产行业发挥着巨大的反作用。其利润空间的大小直接作用于房地产行业,同时也关系到整个经济市场。物业管理工作的质量与居民的生活质量息息相关,物业部门将收取上来的大部分物业费用投入到小区的相关配置建设中,取之于民用之于民,尽可能的满足居民生活上的需求,追求的是业主的满意程度,从而提升社会的整体幸福感。
这篇文章从物业的基本概念入手,引申到物业管理行业的盈利模式,并做以详尽的介绍。然后引入了国际上的物业管理成功盈利模式,进行比较分析,再立足于我国的实际发展情况,总结自身问题,并围绕如何解决这些问题展开探讨,主要研究怎样升级目前的物业管理盈利模式,以达到促进物业管理行业质的飞跃的总目标。
关键词:物业管理行业,盈利模式,创新
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abstract
Property management is with the development of economy and the progress of the era of emerging industries, is in order to meet the needs of the development arises at the historic moment. So far, China's property management industry has nearly half a century from scratch, over the years, the indelible contribution for our country's urbanization construction strength. In the rapid economic development, real estate industry is still popular today, people put forward higher request to the property management industry, at the same time, many of the development of the industry itself contradiction is more and more obvious, these contradictions seriously hindered the development of property management industry, if not timely solve, in the long term it will be more and more can't satisfy people's needs, thus eliminated by the market. At present, how to solve the contradictions of the property management industry's development, how to carry out the innovation of the property management, how to meet the demand of the owner's become the most pressing problems, such as, or even from industry rise to social problems. Property management industry is the accessory industry, real estate industry is produced by the real estate industry, also on the real estate industry plays a huge backlash. Its direct effects on the size of the real estate industry profits space, but also is related to the whole economic market. Property management is closely related to the quality of life of residents, the quality of the property sector up most of the property management fees will be charged into the village, in the construction of related configuration, by the people, as far as possible to meet the needs of residents life, the pursuit of the owner's satisfaction degree, thereby enhance the overall well-being of the society.
This article from the basic concepts of property, the extension to the property management industry's profit model, and do detailed introduction. Then the introduction of international property management success profit model, comparative analysis, and based on the actual development situation of our country, sum up its problems, and also discussing on how to solve these problems, the main research how to upgrade the current profit model, property management to promote the overall goal of the property management industry qualitative leap.
Key words:Property management industry, profit model, innovation
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
目  录
摘   要 I
Abstract II
一、物业管理盈利模式概念 1
(一)盈利模式概念 1
(二)盈利模式构成要素 1
二、国内外物业管理盈利模式概况 1
(一)美国物业管理盈利模式 1
1、物业管理服务方式灵活化 2
2、物业管理服务优质化 2
3、业务经营广泛化 3
4、成本预算、控制严格化 3
(二)英国物业管理盈利模式 3
1、具有“松散”管理与服务的特征 3
2、建立了具有经营特征的“大型维修储备基金”。 4
(三)香港物业管理盈利模式分析 4
1、开展广泛的多种经营活动 4
2、注重信用控制 4
3、采取法律手段追讨物业管理欠费 5
三、物业管理盈利模式分析 5
(一)物业管理企业建筑物建造阶段的盈利模式 5
(二)物业管理企业资产管理的盈利模式 6
(三)传统物业管理的盈利模式 7
1、正式单位委托的物业管理服务 7
2、物业管理服务主要掌握在房地产开发商手中 7
3、负责小区或者商业区的物业管理服务。 8
四、物业管理盈利模式的创新 8
(一)物业管理品牌化 8
1、确定品牌目标市场 8
2、提供优质特色服务 9
3、建立企业专属的体系,树立企业市场形象 9
4、评估和保护现有品牌 9
(二)物业管理多元化 10
1、酒店式公寓物业管理 10
2、小区大楼共有停车场物业管理服务 10
3、机关展览场物业管理 10
(三)物业管理网络化 11
(四)物业管理成本控制化 11
1、人工成本的控制 11
2、日常消耗品的控制 14
结  论 15
致  谢 16
参考文献 17
 
 
 

 

一、物业管理盈利模式概念

(一)盈利模式概念

所谓盈利,指的就是通过一定的商业活动可获得的经济利益。所谓模式,是指既定的方式方法。那么结合起来,盈利模式就是指一家公司为了获得经济利益而进行的经营方法。这种方式方法不是单一存在的,一般情况下公司都会将很多种模式相结合进行使用。公司的领导班子是一个负责拿主意的团体,而在所有需要拿主意的事务中,最最关键的就是决定如何挣到钱。

(二)盈利模式构成要素

1、公司面向公众提供的商品质量和服务质量
2、主要的购买力群体
3、销售经营的方式方法
4、产品的经济投入、售卖情况以及收益情况
5、时效性
6、同一方式方法的使用率
7、市场销售量
8、国家层面的相关规定
9、实际操作情况以及特有优势

二、国内外物业管理盈利模式概况

(一)美国物业管理盈利模式

物业管理行业最开始是出现在美国,所以在这方面美国一直走在行业的前沿,是行业的引领者1。在美国,物业管理行业的市场竞争也是相当激烈,正是在这种压力下,才使行业发展越来越高端,主要具有以下特征:

1、物业管理服务方式灵活化

在美国,物业管理公司基本上不是大规模的,一家物业管理公司的成立只需要几个具有专业能力的人即可。所以,物业管理公司的工作模式不是固定的,而是非常多变。例如小区内的一些管理上的零活就交给公司的工作人员完成,但涉及到大型的管理工作,物业管理公司就会与专门进行服务工作的公司进行合作2。这种管理方式具有很多好处,首先,专门的服务公司具有专业的服务能力,解决问题既高效有保证质量。其次,在一定程度上也降低了物业经费的支出。最后,这种方法可以明确物业费的用途,使公司财务更加清晰明了,也更容易发现问题解决问题。最重要的是这样可以使业主更加满意,也使物业管理工作更加便捷。

2、物业管理服务优质化 

美国物业管理公司所提供的物业服务水准是相当高的,具体情况如下:
(1)服务体系严密。
在市场上,可能会存在一些规模还不够大的物业管理公司,它们没有高端的设施配备,但并不影响它们为业主提供完善的服务。物业管理公司基本上都能实现“专职专人”,每一项具体的管理工作都配有专门的工作人员。对于那些公司本身无法完成的大型物业工作,都积极与专门的服务公司展开合作,这种合作既有效率又有质量,真正做到让业主安心。除此之外,优质的服务还体现在工作人员上,他们尽职尽责,对小区的安全问题高度负责,工作理念就是尽可能的使业主满意。
(2)对物业管理人员素质的高要求。
美国物业管理与中国最大的不同体现在征用工作人员的标准上。在美国,若想从事物业管理相关职业,必须具有一定的文化水平,而且要有专业证书,正式入职前还必须按公司的要求进行相关学习。所以,虽然一家物业管理公司的人员数量很少,但每一个工作人员的专业能力都是可以保证的。
(3)采用现代化管理手段以及管理资料的齐备;在美国,基本上所有行业都可以实现线上管理。物业管理更是如此,对相关物业信息的记载是实时的,而且相当准确、全面。不仅包括各种建设信息,而且更侧重于对业主相关资料的记载,并可以做到及时更新。只要有查阅的需求,便可以第一时间提供。为了能够尽可能的去掌握相关信息,进而为业主提供更全面的服务3,公司会选择在物业管理工作开始之前就进行调查、了解,并对业主的意见和建议进行收集,不断的去改变、去完善。

3、业务经营广泛化

在美国的物业管理行业发展建设中,经营是最被重视的一个环节之一。它们具有多种多样的盈利渠道,排除正常的物业费用之外,还可以通过一系列物业活动来进行盈利。比如对小区内的房屋进行出租就是一个非常赚钱的办法,是物业管理公司不可缺少的一项收入。
当物业管理公司发展到一定规模,便有能力去涉足更广阔的商业领域。可以深入到业主的生活,提供一些生活上的服务,例如帮助业主照看小孩和老人、解决业主吃饭问题等。在这方面做的成功的大型物业管理公司有很多,在方便业主的同时,都从中获得了巨大的利益。

4、成本预算、控制严格化

物业管理并不是一个获利性特别大的行业,所以要想是盈利程度最大化,就必须精打细算,从物业管理的每一个细节入手,去掌握和控制经济上的投入。这是物业管理人必须要具有的技能,美国国家层面对这方面设有专业上的考试,只有通过考试才可以获得创办物业管理公司的权力4。物业费的收取是比较灵活的,因为没有国家的规定,而是物业管理公司根据实际情况制定的。在美国,物业管理公司制定物业费是很科学和细致的。对各项工作和考虑到的意外情况都有明确说明。
只要相关费用的文件一旦形成,就会成为公司开展工作的标准。物业管理公司的领导人会对每一笔的物业费使用进行监督和审核,以保障是按规定办事,并会及时的整理入档,方便以后的查阅和核对。通常情况下是不会出现超额支出的情况。

(二)英国物业管理盈利模式

1、具有“松散”管理与服务的特征

在英国这样的发达国家,人们生活水平很高,思想道德修养和文化程度也很高,科技已经融入了人们生活的方方面面,一切都变得更加智能。物业管理工作更是如此,当业主对物业部门有一定要求时,只需要一个按钮便可以联系到物业公司,相当方便。当物业公司没有时间或者没有能力满足业主需求时,会第一时间和专门的服务公司取得联系5。所以,在国外创办一家物业管理公司对劳动力的需求真的很小,而且同样可以把公司经营好,发展好。在人员雇佣方面就节约了很大一笔支出,更有利于公司的盈利。

2、建立了具有经营特征的“大型维修储备基金”。 

在英国,几乎所有类型的物业管理公司都会建立自己的“大型维修储备基金”。意思就是公司收取的所有物业费用,除了建设小区最基本的设施之外,还要留有一定的数额用来应对紧急情况,并进行金融投资。这一部分钱款除了有业主缴纳的物业费之外,还包括开放商和其他投资人的钱。凡是缴纳这部分钱款的人都拥有物业管理合作伙伴的身份,而且对他们相应的权利和义务都有明确的规定6。首先,他们对这部分钱款如何使用具有决定权,并进行监督。其次,每年都会按规定提取部分钱款用于大型设备的维修。最后,年终收益会按照投资的比例分配给合作伙伴,使他们获得盈利。因为这是一笔数额很大的资金,所以它的投资渠道有很多,比如投入餐饮业等热门行业,以此来获得收益。

(三)香港物业管理盈利模式分析

1、开展广泛的多种经营活动

在香港,物业管理行业有一个很大的特色,就是利用一切资源获得盈利。享受物业管理服务的业主要向物业管理公司缴纳相当大数额的物业费,另外小区的门市、公司建立的商场、饭店、电影院等设施都实行租赁制,面向社会公开招标,如此做法,一方面可以使物业管理公司获得更多的经济收入,另一方面也使小区更加容易进行管理,最重要的是方便了人们的生活,基本上可以做到一站式解决。除了这些常规的收费之外,物业管理公司还会制定一系列硬性规定,如果违背规定就要缴纳罚款,比如把车辆开上人行道等行为,都是需要付出金钱代价的。

2、注重信用控制 

在商业较发达的地方,有信誉的进行市场交易是至关重要、备受关注的,也是有序发展的前提。所以,香港的物业管理公司在此方面都有一定建设。
(1)基本上所有物业管理公司都拥有自己的法律机构,如若没有也会聘请相关法律人员常驻公司。主要的工作任务就是处理一切与法律有关的问题,包括公司规章制度的制定等,运用法律的武器保护公司合法权益6
(2)公司会制定明确的物业费征收标准,对征收日期,征收数额和其他相关工作都有细致的规定,并且严格按照规定办事。当业主没有按照规定缴纳,物业管理公司会收取他的违约费和延时费,对于这一点,征收标准里也是做好规定的。
(3)公司在物业费用征收方面绝不马虎,会提前进行通知,并整理相关资料,在不阻碍公司工作的同时,给予业主尊重,保障业主权益,让业主满意。这样一来,物业费用的征收工作就变得容易许多,不交或者拖延的情况少之又少,最大程度的保障了公司的利益。

3、采取法律手段追讨物业管理欠费

在日常工作中,会出现有很多业主拖延或者拒绝缴纳物业费用的情况,对此,物业管理公司必须有所作为才能保障公司利益。具体措施如下:
(1)以物业管理公司法律层面的规章制度为基础,公司负责人要对地区内有过违交物业费用行为的业主进行备份,以便日后出现需要法庭协助解决的问题时,当做证据。在法定上,公司的负责人是可以全权处理此类违约事件,包括回收房屋使用权等7
(2)公司可以通过法律渠道去追回业主亏欠的钱款。
在香港,专门设有处理小数额款项拖欠问题的法律机构。所以,只要出现业主拖欠物业费不缴纳的情况,物业管理公司都有十足的把握去追回,甚至可以获得赔偿。当涉及金额巨大时,公司则可以向法院提起正式的诉讼,请求法院协助解决问题,以保障公司的合法权益。

三、物业管理盈利模式分析

(一)物业管理企业建筑物建造阶段的盈利模式

在最开始的时候,物业管理行业是属于房地产行业的衍生行业,是因为有了房地产的需求,才有了物业管理行业,所以,只有在业主入住后,才开始物业管理服务。但是现在却有所不同,随着经济的发展,时代的进步,人们对物业管理服务的要求越来越高。现如今当住房工程还未竣工,就需要引进物业管理,一般是在房产商和业主之间进行沟通与交流,所以,房地产开发商需要雇佣一定的物业管理人才,在工程前期就投入到物业管理中。此阶段物业管理公司获得收益的方式方法有:
1、在正式物业管理工作之前为工程制定全面规划并且负责答疑解惑——给房地产开发商提供出一份涉及房产、日后维护等全面的计划。例如,物业管理公司要怎样进行整体性的物业管理,对小区除住房区外的管理计划,将采取怎样具体的方式去提供服务,物业费用的用途,以及对小区必要设施的配备问题。
2、在房屋售卖环节就投入物业管理工作——这个阶段的总目标就是配合房地产开发商去售卖房屋,使房地产开发商树立起良好的企业形象,让购房者清楚日后小区会配备一个完好的物业服务体系。
3、在工程彻底竣工使提供物业管理服务——在工程刚刚竣工时,要做好以后得物业管理准备工作,要协助房地产商和业主进行交房和入住,尽可能的帮助业主解决一系列新房入住面临的问题,提供完备的服务,例如家政、装修、物流等。
4、在业主入住后提供正式的物业管理服务——物业管理公司正式进入小区,要对小区各种情况进行全方位的了解,包括业主信息、安全问题、公共基础设施、医疗建设、财政事务等8。最重要的是,要积极主动的与业主进行交流,了解业主的需求,并签订相关协议。

(二)物业管理企业资产管理的盈利模式

目前来看,占据我国物业行业资产管理主要位置的是外国资产管理公司。房地产的飞速发展给物业服务行业带来了巨大的利润,相比之前,物业管理公司更加有利可图。物业管理公司会利用自身的资产进行赚钱,这就是物业管理公司的资产管理,一般来说,具有固定的方式方法:
1、首先是站在业主的角度去思考问题,帮助业主对资产进行管理和运用,例如大型购物中心的商铺位置如何售卖或者出租、大型娱乐设施如何进行管理等。还有就是目前有很多房龄很高的小区需要翻新,物业管理公司应该从此方面做好工作,积极帮助业主进行房屋翻新,为其提供全面的物业服务。
2负责计划如何对房屋进行出租。面向社会公众展开投标工作,计划好如何进行出租服务。物业管理公司提供的这种服务不同那些中介公司,而是代表没有时间或者其他特殊情况的业主进行房屋的管理和交易,最大可能的增加房主的盈利9。主要的具体工作是:代表房屋所有者和租赁方进行洽谈并签订协议,及时将入住时房屋情况的相关资料整理入案,负责管理处于空档期的房屋的相关费用,当租赁方成功入住后,关于租房费用、产生的相关生活费用都由物业管理公司负责收取,必要时还包括损坏情况的检查和向租赁方索取赔偿。当停止租赁合同时,物业管理公司要处理好交接任务,对相关费用进行结算,并对房屋情况做最后的验收。如果租赁方没有按租赁合同行事,物业管理公司有权对其进行金钱上的处罚。

(三)传统物业管理的盈利模式

在我国,一般意义上的物业管理就是包含最基本的物业服务方面的工作。比如负责行政管理、保障小区安全、处理安全问题,配备基础设施、进行设备维修服务等。整体上来说,存在由正式的单位委托的物业管理服务的情况,还有负责小区或者商业区的物业管理服务等。

1、正式单位委托的物业管理服务

指的是物业管理公司被正式的单位所雇佣,负责处理其相关的物业管理服务,一般会有政府部门、大型公司等。一般情况下,物业管理公司根据正式单位的相关要求进行具体工作,物业费的收取则以物业管理公司提供服务的程度为标准。

2、物业管理服务主要掌握在房地产开发商手中

在房屋工程竣工之后,但未确定具体归属权之前,房屋的相关事宜由物业管理公司全权代表房地产开发商进行受理。在这期间,物业管理公司需要帮助房地产开发商进行一系列的售卖、交接活动,包括小区相关设施建设等10。一般在这个时候,物业管理公司都需要很多工作人员,因为需要处理的事务繁多,但等到大部分业主正式入住,小区投入到正常的物业管理工作中时,对劳动力的需求就会有所减少,但也会由于工作人员数量的下降,而在一定程度上影响物业管理工作的质量。
在此期间从事物业管理工作的经费大都有业主提前缴纳。在业主与房地产开发商成功达成购买协定时,就会签署有关这方面的协议,会明确规定好具体的管理费用,并需要业主提前缴纳为期半年的物业管理服务费用,以用来维持这一阶段物业管理工作的正常运转。但一些规模很大的房地产公司为了树立负责任的公司形象,会自行承担这一部分的物业管理服务费用。

3、负责小区或者商业区的物业管理服务。

物业管理公司接受与具体小区或者商业区的合作,为其提供完善的物业管理服务。物业管理公司根据受众方提出的具体物业管理要求安排具体的物业管理工作,并实时接受受众方的控制和监督,为受众方服务,对受众方负责。具体的收费标准由主要负责人开会决定,一般来源是对公共区域的管理费用。

四、物业管理盈利模式的创新

(一)物业管理品牌化

现如今,经济飞速发展,市场竞争激烈,物业管理行业亦是如此,一家物业管理公司要想在强大的市场竞争中站稳脚跟,就必须找到自己的独特之处,形成自己的特色,带来“鹤立鸡群”的效应,打响自己公司的名号,只要一提起,就明显的具有其他物业管理公司所不具备的优势,获得公众关注度和认同感,让业主乐于选择你公司提供的物业管理服务,并真正让业主安心、让业主放心。但这“名号”必须是实打实的名号,提供的物业管理服务的质量一定要有所保证,只有公司本身具有超强的专业能力,才是公司长久发展的必由之路。在这种名号效应的影响下,公司可以汲取它的反作用,不断扩大公司的规模,去追寻更丰厚的经济利润11。这种公众好评度对公司发展来说是至关重要的,是一股巨大的推动力。总而言之,物业管理公司要想取得质的飞跃,必须从树立良好企业形象入手。

1、确定品牌目标市场

无论公司所提供的服务怎样全面,都会面临着无法覆盖全部需求的情况,因为毕竟公众的需求总是多种多样、千奇百怪的,并且随着时代的改变而改变,所以一个公司去盲目的追求这种全面是错误的,应该去选择一定的受众群体,然后为这个群体量身定做,逐渐树立自己的品牌。若想成功的占据品牌市场,第一步就是必须要搞清楚商品是为谁准备的,受众群体具体是谁等问题,然后再进行一系列的设计、宣传、营销等商业行为。

2、提供优质特色服务 

一个公司光有良好的品牌形象是远远不够的,还必须具有提供优质服务的能力,这种能力也是保障公司品牌屹立不倒的关键性因素。对于物业管理公司来讲,只有所提供的服务具有一定水准,才能长治久安。公司必须从理念和设施上都提高一定层次,更加全方位的保障业主安全,让业主满意,让业主安心12。并且要经常对工作人员进行针对性服务,致力于提升他们的专业素养和从事物业管理服务的能力。
但最最根本的,物业管理公司还是要找到自己的不同之处,并以此入手,发扬光大,是其成为一个落脚点,来吸引更多的客户选择自己公司。目前来看,市场上的物业管理公司所提供的服务都没有什么本质上的差别,所以,如果哪家公司想要脱颖而出,就必须在“独特之处”上做文章,例如去发掘每一受众群体整体上的特殊需要,再从这种需要入手,提供专项服务,也就是所谓的投其所好。这样一来,必然可以增加公司的受欢迎度,从而带来巨大的经济利益和市场份额。

3、建立企业专属的体系,树立企业市场形象 

评判一家公司的品牌建设是否足够成功,就要看其在公众眼里的辨识度,辨识度越高,就证明公司品牌树立的越鲜明,反之,则代表了品牌的建设并不成功。为了提升这种辨识度,公司可以成立自己的品牌体系,将于品牌相关的所有概念都融入到此体系之中去,比如,品牌的设计理念、品牌的文化内涵、品牌的logo 等。由这些零零碎碎的概念构成一个公司专属的品牌体系,并配有高效的营销模式,进行大力的宣传,提升在社会上的辨识度,为公众展现一个良好的公司形象。但这个品牌体系的建设要与公司实际高度融合,而不能是空谈出来的13。反过来,在成功树立起公司形象后,再用这个体系指导物业管理工作,总而言之,就是为了增加公司的人气值,从而获得更多的盈利。

4、评估和保护现有品牌

现在市场上不乏一些很有名声的大型物业管理公司,这些公司能把名号打的如此响彻,就证明他们的品牌建设是非常成功的,但成功的建立只是第一步,还远远不够,必须对已建立的品牌进行评估和保护。公司要掌握已建立品牌的地位和价值,并加以利用,发挥它的反作用,同时也要对其进行保障,比如申请一定的政策保护等,要从根本上避免被不法分子侵权等情况的出现。

(二)物业管理多元化

公司发展,重在创新。物业管理公司要想持久的发展下去,获得更多利益,就必须关注创新、进行创新。要跟随时代的步伐,洞察市场的需求,随着公众需要的改变而革新,科学合理的进行规划,不断的去拓展更多、更新的物业管理服务。

1、酒店式公寓物业管理

一般来讲,物业管理公司所负责的事务分为两大类,一类是物业管理本身带来的事务,也就是对公共场合的管理,另一类就是有关租赁方面的物业管理,其中就包括受业主的嘱托,代理其进行管理的情况14。对公共场合的管理包括很多具体工作,比如人行道、小区健身设施、停车位、小区安全与卫生问题等。而那些租赁方面的工作主要有咨询处建设问题、家政服务、相关商铺建设等。这其中有一部分是需要人们单独缴纳费用再进行享用的。
还有一种收入是进行各种额外管理而取得的。比如开一家在物业名下的房屋、车辆中介公司,业主有想要售卖或者出租的房子、车子等,就可以挂到中介公司来,而那些需要进行购买或者租借的人就可以到中介来选房选车,然后物业管理公司从中获取一定的中介费用。还有就是帮助商家对整个购物商场进行管理然后收取管理费,具体的管理工作包括商场保洁、保安、以及一些基础设施的管理等。
所谓酒店式,就是按照高级酒店的相关标准进行具体物业管理服务,涉及方方面面,而且高质量高品质。

2、小区大楼共有停车场物业管理服务

当两家私企或者其他什么单位之间出现重合的停车场时,这一部分工作就会选择交给物业管理公司,而且所付的物业管理费用是很可观的15。一旦达成协议,物业公司就会负责停车场的一切事宜,比如对停车场内的设施进行清洁、维护以及更新换代等。对于停车是没有过多限制的,相关人员可以凭借证明随意使用。而运营整个停车场所获得的利润,归物业管理公司所有。

3、机关展览场物业管理

一些国家的部门会产生一系列的物业管理需求,这一部分的事务也会交给物业管理公司负责。公司一般负责处理所属部门的卫生工作,有时还涉及到公共场所的管理问题。物业管理公司会将部门的相关建筑进行广告位的招标,而收取广告费。

(三)物业管理网络化

当今社会,服务行业格外兴盛,存在五花八门的服务行业,但物业管理服务却很明显的与其他服务行业区分开来,因为物业管理公司是直接入驻小区的,在小区内涉及办公点,只要业主有需求,就会有驻守在小区内的专职人员在业主家门口提供有关服务16。因正是由于这种近距离接触,物业管理公司的工作人员是可以轻而易举就可以了解到业主需要什么,应该提供什么。除了单纯的提供服务在,作为构成小区主体的一份子,物业管理公司应该承担起构建和谐小区的责任,要积极组织各种联欢活动,使业主与物业管理公司变得亲近,使业主与业主相互认识、成为朋友,大家互帮互助,真正意义上成为一个大家庭。使公司与业主之间不再有隔阂,公司也不用费尽心机的去猜业主的真正需求,业主自然会主动说出他们想要什么。
1、首先,物业管理公司应该与网络相结合,积极借助网络的力量,与业主构成密切的联系。应该不断的拓展服务的高度,创新网络服务模式。建立小区自身的大数据,对业主的信息进行全面的记载,并及时更新。
2、创办小区的微信服务平台。安排专职人员对平台进行管理,要不断的推送与小区息息相关的各种信息,让业主了解小区。平台更应该注重业主的参与性,让业主与公司直接对话,从而改善物业管理公司的服务质量,真真正正的让业主满意。

(四)物业管理成本控制化

在发达国家的物业管理行业,是格外注重如何掌控经济投入问题的。一家物业管理公司,想要掌握自己的经济投入,首先就要从管理工作入手,去掌控资金上的投入。管理工作需要资金投入首先体现在对劳动力的雇佣上,其次就是平时一些物品的维修和更新。所以,想要进行掌控,也必须从这两方面入手。

1、人工成本的控制

想要在劳动力雇佣方面花更少的钱,无非就是降低对劳动力的需求或者对劳动力工资实行严格掌控。
如今社会上,总体来看,物业管理行业对人力的需求还是很大的,不管公司的规模如何,都是以人力工作为主要工作方式,而且对人员数量的配备上都不太合理,物业管理工作人员整体上还呈现出专业能力差的特点,绝大多数员工都没有经受过专门的职业培训,恰恰是一些学历水平低的人才会选择从事物业管理工作17。这样一来,就导致了物业管理公司的员工有数量、没质量,而且这种高数量还不一定是公司发展真正需要的。所以,物业管理公司要想减少自身的经济投入,就必须从员工数量上进行控制。
(1)首先,要理清公司构成形式。要立足公司实际情况,重新确定公司发展具体需要哪些部门、哪些岗位,然后再对比现在的情况,进行裁剪,去掉那些没有实际意义的职位,如此一举,在减少了不必要的劳动力开支的同时,也是公司的内部结构更加优质,一定程度上拓宽了公司的发展前景。
目前,绝大多数物业管理公司都存在部门种类过多的情况,每个部门都需要一定的员工,所以整体上员工队伍庞大。这些繁多的部门,表面上各司其职,每个部门都有每个部门具体负责的工作,但其实不然,只要仔细的进行研究、划分,便可以轻易的发现这些部门之间是存在很大一部分重合区域的,有些工作既属于这个部门又属于那个部门,看似好像人多力量大,但其实如果出现问题,很可能产生相互推诿的情况18。所以,物业管理公司应该从根本上整治这种部门重合的现状,从根本上避免人才和资金的浪费。
这种部门的重合是需要高数量的工作人员的根本原因,另外不可忽视的问题就是,当物业管理公司的部门繁多,公司领导人与小区基层之间的距离就变得很远,基层有问题不能直接的向领导人表达,而是经过层层叠叠的工作人员过滤,等真正传到物业公司领导人耳朵里,极有可能出现“三人成虎”的状况,无法使问题更好的解决,在这过程中,肯定也增加了很多不必要的管理支出。
所以,创办物业管理公司的相关部门,在注重全面的同时,也不可忘了“简单”二字,要简中求精。
首先,公司要确定一个最高领导人,此人要由公司产生,受公司监督,对公司负责,并且这种负责是相当全面的高度负责,是与公司有关所有事宜的拍板人,统筹兼顾。
(1)行政体制内的工作人员起到一个“传话”的作用,无论是口头上的通知还是资料形式的,都由其进行传送,做好上级与下级的传送带。
(2)公司一切与资金相关的事宜全权交给财务部负责。
(3)任何关于人员雇佣、调配、审核等问题都隶属于人力资源管理部门。
(4)客户资源管理部门主要管理与业主或者潜在业主之间的沟通和交接工作。
(5)小区内的相关工作,主要指安全秩序方面的工作,交给物业管理部门负责,全权保障业主的舒适与安全。
(6)小区相关基础设施的清洁、以及更新换代工作归属于工程部门
以上提到的每个部门只需要配备一个总这6个职能部门由一个副总经理分管。另一个副总经理分管住宅负责人,负责决定和处理该部门的全部工作,而且各个部门之间要相互合作、相互制衡。这样一来,使公司的部门构成不再错综复杂19,使部门与部门之间更加清晰明了,很大程度上实现了高质量的裁员,从根本上掌控了公司的经济投入。虽然表面来看工作人员的数量减少了,但是这种必要的裁剪,反而提高了工作效率和质量。所以,整体来看,进行科学合理的减重对于物业管理公司来讲是十分有必要的,既可以使工作质量更高,效率更高,也可以有力的控制公司在劳动力方面的资金投入。节约下来的这一部分资金必然不会是小数目,因为公司领导人员的工资本来就是较高的,是普通员工远远不能及的。与此同时,还需要一个总的管理人对这几个部门进行统筹,但也没有必要重新雇佣,只需要从各个部门负责人中选出来一个即可,这样反而更有利于部门与部门之间的协同合作。
(2)当对物业管理公司的领导班子裁剪之后,就要着眼于公司的普通员工,相比较而言,这是一个很庞大的群体。首先,要对公司目前的人员构成情况有一个明确的了解,然后再以每个部门为基本单位,根据部门日常工作对工作人员的真实需求量进行有效裁剪。一些和物业管理工作关系不太的岗位就没有必要配备足数的工作人员,甚至极具特殊性的岗位可以采取临时雇佣的方式方法。
(3)当在工作人员的数量上有一个很好的掌控了以后,就要转而从员工薪水上进行预算。由于物业管理公司的特殊性质,工作人员的薪水应该与工作质量相联系,不能采取等薪制,而是多劳多得,“多劳”既要强调员工的工作效率又要强调工作质量。无论是公司领导人员还是普通员工的薪水数额都应该由公司决定大的标准,然后再具体情况具体分析,下放一定权力给部门负责人。而那些最基层的工作人员,由于人数过多,公司没有办法落实到每个人头上,但可以在整体上规定一个数额,然后由基层领导按实际情况进行分配,无论是对于哪类工作人员群体,都必须要做到公平公正,公司要做好监督与审查工作,使公司员工合法权益得到保障,真正做到劳有所得。在额外奖励方面,更要与业绩息息相关,换句话说,就是那工作绩效说话,做得多做得好就可以得到更多分红,但公司总体上要对此方面的工作做出详尽规定,与财务部门做好沟通,并提前拨款,以此来激发工作人员的工作热情。

2、日常消耗品的控制

立足于物业管理公司实际,就会发现,基本上所有日常用品的耗费都是来源于基层管理,也就是小区中。现如今,大部分物业管理公司对于这些基础设施的购买都是需要一级一级的上报,并且集中处理。这样的做法在一定程度上降低了工作的时效性,而且也使公司多出了很多不必要的经济支出20。按照常理来说,这种一级一级上报的方法是非常有条理性的,而且每一级都承担了应该承担的责任。但最大的弊端就是每一级并没有经济支出的相关概念,只知道尽力去申请公司的同意,然后实施购买,在花钱上特别不拘小节。所以,真正对经济支出把关的是最高决策层,而且也只有最高决策层会对这方面事务上心。因此决策层根本起不到掌控全局的作用。
虽然很难把握日常物业管理工作中什么需要买什么需要换,但是,从总体上来讲是有一定规律可寻的,只要相关人员用心整理,就可以对这方面的支出做出大概的预算。对于物业管理公司来讲,要在这方面有所作为:首先,从工作人员入手,对相关人员进行审核,整理出他们的人数以及工作必需品的数目,并按照清单进行彻底采购,与此同时,对小区基础设施也进行全方位的配备21。完成以后,公司要对其提出使用要求,并科学合理的规定。其次,对于水电煤气费这一类的开支公司要在整体上规定出一个数目,具体情况交给相关部门进行分配,但费用之和不能超过公司规定,而且公司要对具体分配情况进行检查和监督,审查结果与相关部门负责人的薪水息息相关。最后,针对于那些难以控制或者突发事件的经济投入做好规定,一旦有所需求相关负责人必须向公司报备,并且要对事件具体情况、每次经费的具体去处做好详尽的书面论述。在此类情况的支出总额上也要有所规定。
 
 
 

结  论

随着经济的飞速发展,物业管理行业似乎已经迎来了瓶颈期,为了更好的发展,寻求更大的盈利突破,必须在盈利模式上有所革新。本篇文章以我国物业管理行业的现实情况为根本,分析探讨了该行业的盈利模式,并给出了科学合理的意见和建议。总而言之,就是为了推动物业管理的发展,使我国的物业管理行业更上一层楼。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

致  谢

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

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