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沈阳恒大地产公司成本管理问题及对

作者2021-06-08 14:07未知
 

摘  要

随着中国的社会主义市场经济发展,房地产行业得到了空前绝后的发展,与此同时各个房地产企业之间的竞争随之加剧。近年来国家对房地产行业进行了一系列的管控,各地政府通过相关的房地产规章政策来抑制过快增长的房价,房地产行业迎来了巨大的挑战。房地产企业只能通过控制和减少项目成本费用的投入来保障企业盈利,而诸多对房地产行业不利的政策也给企业带来资金紧张的问题,在这些大背景下,成本管理就显得尤为重要。企业的成本管控成功与否直接影响到企业在整个行业中的发展,成本管控可以进一步促进企业的平稳发展,增强企业的运营管理能力,巩固企业的自身优势,确保企业可持续发展,但就当前情况而言,在成本管理方面,房地产企业还存有许多需要改进的地方。本文以沈阳恒大地产公司开发项目为例,提出本文的研究背景和研究意义对国内外房地产企业成本管理研究现状进行总结,采用文献方案结合的方法,对该公司存在的问题进行分析研究,以成本管理研究理论为基础,对该公司的成本管理提出一些改进意见。本文对沈阳恒大地产公司的成本控制情况进行研究和分析,希望能够完善公司的成本管理系统,同时能够推动房地产行业成本管控的研究发展。  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
关键词:房地产企业;成本管理;成本核算

Abstract

With the development of China's socialist market economy, the real estate industry has been unprecedented development, at the same time, the competition among various real estate enterprises is intensified. In recent years, the state has carried out a series of control over the real estate industry. Local governments have adopted relevant real estate regulations and policies to curb the excessive growth of house prices, and the real estate industry is facing a huge challenge. Real estate enterprises can only control and reduce the investment of project cost to ensure the profitability of enterprises, and many adverse policies to the real estate industry also bring the problem of capital shortage to enterprises, in these circumstances, cost management is particularly important. The success of cost control of an enterprise directly affects the development of the enterprise in the whole industry. Cost control can further promote the stable development of the enterprise, enhance the operation and management ability of the enterprise, consolidate the advantages of the enterprise, and ensure the sustainable development of the enterprise. However, in terms of cost management, there are still many areas to be improved for real estate enterprises. Taking the development project of Shenyang Evergrande real estate company as an example, this paper puts forward the research background and significance of this paper, summarizes the research status of cost management of real estate enterprises at home and abroad, analyzes the existing problems of the company by using the method of combination of literature and scheme, and puts forward some improvement suggestions on the cost management of the company based on the theory of cost management research. This paper studies and analyzes the cost control of Shenyang Evergrande real estate company, hoping to improve the company's cost management system and promote the research and development of cost control in the real estate industry.
 
 
 
 
Keywords: real estate enterprise; cost management; cost accounting

目  录

1章 绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究现状 1
1.2.1国内研究现状 1
1.2.2国外研究现状 3
1.3研究目的与意义 3
1.3.1研究目的 3
1.3.2研究意义 4
1.4研究内容和方法 4
1.4.1研究内容 4
1.4.2研究方法 4
第2章 房地产成本管理理论基础 6
2.1房地产成本管理涵义 6
2.2房地产成本管理方法 6
2.2.1成本管理计划 6
2.2.2成本动态控制 6
2.2.3成本分析 6
2.2.4成本考核 6
第3章 沈阳恒大地产公司及其成本管理现状 7
3.1沈阳恒大地产公司简介 7
3.2沈阳恒大地产公司成本管理现状 7
3.2.1沈阳恒大地产公司成本管理理念 7
3.2.2沈阳恒大地产公司成本管理原则 8
3.2.3沈阳恒大地产公司成本管理策略 8
3.2.4沈阳恒大地产公司成本管理体系 8
第4章 沈阳恒大地产公司成本管理问题及分析 10
4.1内部成本管理组织不健全 10
4.1.1内部成本管理层意识薄弱 10
4.1.2内部成本管理制度不健全 10
4.2财务成本管理效率低下 11
4.2.1财务专业人员综合素质有待提高 11
4.2.2财务成本管理方法过于单一 11
4.3项目成本核算机制不严谨 11
4.3.1成本核算对象不明确 11
4.3.2成本费用的归集和分配方法不准确 12
4.4项目成本保障机制落后 12
4.4.1缺乏严谨的成本项目奖惩机制 12
4.4.2人力资源保障制度滞后 13
第5章 解决沈阳恒大地产公司成本管理问题的建议 14
5.1优化内部成本管理系统 14
5.1.1加强内部成本管理意识培养 14
5.1.2规范成本管理制度 14
5.2健全完善财务管理制度 14
5.2.1提高财务人员专业素质 15
5.2.2建立财务成本信息化系统 15
5.3构建完善的成本核算模式 15
5.3.1规范成本核算对象 15
5.3.2确认总体核算分配方案 16
5.4采取现金的项目成本保障机制 16
5.4.1确认考核奖惩标准 16
5.4.2实施人才招聘和培训计划 17
第6章 结论 19
参考文献 20
致谢 21
附录一 中文译文 22
附录二 外文原文 22
 
 

第1章 绪论

1.1研究背景

近年来,随着城镇化建设的持续发展,人们对改善型住房和投资型住房的要求也越来越高,这使得房地产行业迎来了更多的市场机遇。这些年各地各区的房价一直持续上涨,房地产开发商逐渐把重心倾注在产品的营销上,而轻视了对房地产在成本上的管控,这也使得国内房地产成本管理走向整体缺失成本管控的趋势。随着政府在宏观调控上对房价进行干预,通过各项房地产行业规范以及规章政策来控制房价的日益增长,这些干预房价过快上涨的政策也给企业带来资金紧张、资金链断裂的问题,从当前我国房地产市场的销量和价格上看,我国的房价在多数城市甚至出现了下降的趋势。据市场调查数据显示,我国主要城市的钢材、混凝土等建筑原材料市场价格上涨幅度较大,建筑工人薪资也随着人力资源成本持续上涨,这进一步压缩了房地产企业的利润空间。此外,查阅各个房地产企业财务报告发现,各供应商在不断地要求房地产企业增加预付账款,给企业增加了资金压力。以上种种使得房地产企业控制和降低项目成本费用的投入成为保障企业盈利的唯一途径,这些大背景下,成本管理就显得尤为重要。综上所述,在这一系列问题的反馈下我们不难发现房地产企业进行成本管理势在必行,这也是保障整个房地产行业健康可持续发展的必然措施。

1.2研究现状

国内外的学术研究围绕如何进行有效的房地产成本管理的理论成果颇多,以下分为两个方面进行讲述:
1.2.1国内研究现状
中国在成本管理控制理论方面相对于国外来说研究起步晚,从中国学者发表的成本管理学术研究情况来看,尽管学者们对成本管理进行了深入研究,但其重心都在成本管理的模式上,对于成本管理方式和管理方法方面的研究少之又少。
田晶(2008)根据典型案例探究北京市以“招拍挂”方式取得土地的建设项目的开发产品成本和住宅产品价格的关系提议政府相关部门通过减少有关税务负担、减少土地开发商的经营利润达到控制房产价格,使企业获得行业中的有利地位[1]
何建龙(2009)根据研究实践探索出项目成本管理角度,阐述了成本支出的相关内容,实现了房地产项目成本控制的一系列的手段,并对项目实行最优的管理方案,使得企业的管理成本降低[2]
徐健(2011)提出在进行成本核算时使用作业成本法有很大成效,在对房地产进行成本核算时构建房地产信息披露制度对成本核算加以规范,包括建立成本估算、决算、计划和控制体系,进而削减房地产的成本[3]
吴万宁(2014)着手于研究ERP系统运用于房地产企业成本管理时,发现ERP系统能有效减少管理的成本,并合理利用实际发生成本与目标成本的差异,来实现科学合理控制成本的目的[4]
柴世政(2015)提出房地产企业应当摒弃进行开发成本核算是并没有一个全部通过的和核算方法,每一个房地产开发企业应结合本企业实际情况制定适用于具体项目建设情况的成本核算方法[5]
石东华(2016)对信息披露的监管力度缺失和房地产商在利益驱使下信息质量降低提出解决方法,并针对房地产开发的成本核算制度问题进行分析和研究[6]
王坚(2016)参考相关优秀的房地产企业成本管理经验提出将全面成本控制理论和精益产生思路运用到房地产企业成本管理中,使用标杆管理对成本管理系统有着至关重要的作用[7]
黄明城(2017)根据研究实践探索出全过程的成本管理模式,将这种模式应用于房地产企业的成本管理工作中,所涵盖的内容包括成本的估算、成本的预算、成本的决算以及合同的执行等等,都需要采取成本控制措施[8]
钱英杰(2018)提出了自己观点,即中国的建筑施工企业在管理上需要进一步加强,不仅仅是在管理模式上,包括经营思想和组织管理都需要予以改善。要对这些问题采取有效的解决措施,就要求建筑施工企业做好成本控制工作的同时,对于企业要实施创新管理[9]
王健(2019)认为成本管理贯穿房地产项目开发过程的始终,每个阶段都要计算与之相应是匡算、估算、概算、预算、结算等,并分析了每个阶段成本管理的重点,并给出相应措施,以提高成本管理水平[10]
综上,我国学者借鉴了不少国外优秀学者的房地产成本管理经验,比较关注设计阶段的成本管理问题,运用价值链理论对房地产相关材料供应上的上下游企业的成本管理更加关注,以此来达到控制房地产企业的成本。从现有成果来看,在全过程上对房地产企业成本管理理论研究还比较少。因此,在新时期对房地产企业全局的成本管理还需进一步研究。
1.2.2国外研究现状
国外研究中,有关于房地产项目的成本管理上,几乎都是以管理学中所使用到的方法理论为基础,结合房地产企业的特殊性、企业的控制和预算的理论研究,并同时考虑各阶段成本消耗的情况,做到理论和实践相结合,即被称为“成本管理”。
在十五世纪的五六十年代,就出现了最早的成本管理即“事后成本核算”,这种方式在英国会计师诺顿的《纺织工业簿记》中就已经详细说明。20世纪早期,泰勒在《科学管理的原理和方法》中明确了标准化制度,提出控制成本理论这个观点,为成本管理理论的进一步形成创造条件。上世纪40年代,麦尔斯首先提出了“价值工程”理论。上世纪50年代,美国著名的质量专家A.V.菲根堡姆经过多年研究,发表了房地产施工项目中与质量成本相关的概念的文章。1988年,罗宾·库珀提出ABC制战略成本管理体系。1992年,Covindarajan和Shank共同提出了战略成本管理框架,这是成本管理理论趋向成熟的标志。2002年,Simon Jackson提出了明确定义项目的范围和复杂性需要在设计的早期阶段投入更多的时间这一理念。2014年,Shehu等人通过对359个最新完成的建筑项目样本的成本绩效数据分析合同价值、采购路线和项目性质进行分析,这些特征因素的成本绩效情况为减少项目成本提供了有利的帮助[11]。2015年,Zhijun Chen总结了房地产开发企业各级动态战略成本管理的特征以及日益成熟的管理水平的演变过程,对房地产成本管理的研究起到至关重要的作用。Mohr分析大量城市住房数据,提出成本分配计划与企业的支出和资金余额有关的观点,提出采取成本会计的四个原因:绩效管理、补助费用、利用设定和成本管理[12]。2018年,Sellers和Scott对房地产项目成本核算以及控制策略进行研究,提出通过行业系统规范房地产成本核算来实现企业的成本管理[13]
综上,国外关于房地产成本管理的研究起源较早,并且已经形成了一个比较完善的管理体系,学者成本管理成效的关键因素也有比较深刻的认知和划分。

1.3研究目的与意义

1.3.1研究目的
本文以房地产行业发展为背景,对沈阳恒大地产公司进行成本管理研究。主要目的是对企业的内外管理环境进行综合分析,通过成本管理相关理论为公司内部管控制定合适的方案,以及可以具体落实的分步措施和可行建议,稳定企业在其区域市场的领先地位并进一步提升企业行业竞争力,扩大其发展规模。本文的研究有利于为沈阳恒大地产公司的成本管控提供依据。另外,由于在现有的研究成果中,针对房地产行业的研究相对比较薄弱,而且目前国内外房地产行业的从业企业在成本管理方面也存在诸多的相似问题,当前众多房地产开发商面临着行业市场环境日新月异的变化,在探寻新的成本能管理模式的过程中,本论文的研究可以为相关企业行业的管理发展在一定程度上提供参考价值。
1.3.2研究意义
随着时代的发展,对于房地产成本管理层出不穷的新问题,需要用全新的思维加以分析,针对问题的相关原因,采取有效的对策用以规避问题的发生,这为房地产成本管理研究提供了理论依据,也使本文的研究富有意义。因此,结合对沈阳恒大地产公司的具体案例研究对房地产行业具有理论意义和实践意义。从理论意义的角度来看,通过案例分析法,本文致力于研究成本管理及其因素,为房地产企业进行同类研究提供理论方法和依据;从实践意义上来看,通过理论与实践相结合的研究方法,具体探讨成本管理过程中的问题,并给出相应解决方法和建议,这对房地产行业相关企业有一定的参考价值和指导方向。
1.4研究内容和方法
1.4.1研究内容
本文研究的核心内容是探讨影响沈阳恒大地产公司在成本管理成效上的关键因素。先是依据国内外文献的研究成果,撰写研究背景等相关绪论;然后是阐述成本管理的理论基础,阐明我国房地产企业成本管理的理念方法与新发展;再是从相关角度出发,详述沈阳恒大地产公司在成本管理过程中遇到的诸多问题;接着是对导致成本管理失败的原因进行分析并指出在内部成本控制、财务管控、成本核算、成本保障等方面存在的缺陷;最后是针对各方面问题提出相应的解决措施和建议,通过优化内部控制组织、注重财务人员素质培训、提升成本核算机制和完善成本保障制度这四大对策来解决问题。
1.4.2研究方法
本文在对沈阳恒大地产成本管理研究的过程中,以成本管理理论为基础,采用了以下两种方法:文献研究法和案例分析法。
(1)文献研究法。
利用中国知网、证监会官网、企业官网、图书馆资料以及自购的书籍等渠道,查阅国内外企业成本管理的有关文献,搜集与本文相关的资料,了解企业在成本管理过程中存在的诸多问题及具体原因,最终进行整理与归纳。
(2)案例分析法。
本文选取恒大地产公司为案例,通过新闻报道、财务报告等搜集和整理相关的成本管理数据和财务报表数据,从案例的角度分析沈阳恒大地产公司的成本管理,提出针对性改进措施,促进公司更好发展。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
第2章 房地产成本管理理论基础

2.1房地产成本管理涵义

房地产成本管理是指在对房地产开发项目实施管理的过程中,运用成本管理的相关观点、理论和方法,对房地产项目的建设进行全面的管理,包括各项目的成本核算、成本分析、成本规划和成本决算,以使得生产要素得到最优的资源配置,为住户提供最好的产品,提高房地产企业的内外知名度,为企业打开行业市场。

2.2房地产成本管理方法

2.2.1成本管理计划
房地产企业在进行成本管理时要先将项目成本进行规范化、程序化管理,将编制的计划书作为后续项目实施的成本依据。企业可以根据房地产项目的具体实际情况、市场环境、施工条件等因素进行动态调整成本管理计划,但不可随意更改。
2.2.2成本动态控制
房地产项目在进行施工过程中,项目施工人员将项目的实际情况与期初的预期情况进行逐项比对,结算出各个项目的如金额偏差、进度偏差等相关成本指标差额,通过这些参数对项目情况进行有效管理。
2.2.3成本分析
在房地产项目进行成本管理过程中,需要正确计算成本计划的执行结果,以此得到项目的实际成本数据与计划成本数据之间存在的偏差,对导致偏差产生的因素加以分析,制作偏差分析报表以便为后续的项目进行成本纠偏时提供依据,并进一步提出降低成本的措施和方案。
2.2.4成本考核
在成本管理过程中分析比较房地产项目的计划成本与实际成本之间的差距,全面审核目标成本的实施现状和计划指标的完成结果,并进行综合的评价,对已经存在的偏差进行纠正,与此同时,督促管理部门对施工各部门的成本管理情况进行考核并承担责任,并借以控制和降低各项目的成本。

 

 

第3章 沈阳恒大地产公司及其成本管理现状

3.1沈阳恒大地产公司简介
2007年恒大集团辽宁公司以沈阳为桥头堡,开始在辽沈大地布局谋篇,它不仅是恒大集团在东北地区战略布局的全资子公司,亦是恒大集团辐射环渤海经济圈的重要组成部分。而恒大地产沈阳公司是恒大地产在执行第四次跨越发展战略规划情况下成立与东北辽宁沈阳的区域核心子公司。十几年来,公司已在沈阳地区成功地开发了沈阳恒大绿洲、恒大城、恒大名都、恒大华府、恒大江湾、恒大雅苑、恒大翡翠华庭、恒大御景湾、恒大滨江左岸,、恒大御景湾、恒大帝景、恒大港湾、恒大名都、恒大广场。这些项目在总体规划上都倡导人与自然的和谐,并采用低碳与环保技术设计建造,让建筑美学与自然景观融为一体,以景观优美的湖景园林,缔造“人居生态典范,精品住宅标杆”。恒大为沈阳居民奉献了一个个绿色、健康、和谐、宜居的美好家园。
新时期,为了响应国家对房地产企业发布的新政策,为了应对中国房地产市场的需求变化,恒大地产沈阳公司开始着力打造精品洋房取代过去的刚需高层住宅。2017年,沈阳恒大御峰随之诞生。2018年恒大盛京印象、恒大盛京珺庭等开启以改善型洋房为主,刚需型的小高层和高层为辅的全新项目模式。接着恒大汇鑫山庄的出现,进一步打破原有平衡,该工程主要以花园洋房与别墅混合,以实现“低密度,低容积率和高舒适度”的高品质住宅理念,这标志着沈阳恒大地产公司正式转型进入开发改善型住宅。
2018年对于沈阳恒大地产公司来说绝对是一个新的“分水岭”,开启了恒大在沈阳2017年各大开发商销售业绩总排名第三的优异创收之后的又一创新转型。展望未来,相比于已经开发完全的和平区、铁西区、皇姑区和沈河区,沈阳新区、沈抚新城区及于洪区的待开发价值更大前景更广阔,是为公司区域战略向沈阳周边区域扩展的开发视角,再创佳绩指日可待。

3.2沈阳恒大地产公司成本管理现状

3.2.1沈阳恒大地产公司成本管理理念
(1)有效控制成本。
以有效提高经济效益为核心,在公司成本预算中实现效益最大化,成本最小化。
(2)构建标准成本体系。
要求动员全管理人员共同参与,运用科学有效的方法为各个项目制定标准成本,将标准成本作为员工是否努力工作的考核平台,对员工进行长期有效的评估,促使员工关心成本核算,增强成本意识。
(3)科学进行成本管理化。
成本保证成本管理现代化,要求实现统一领导、分级管理原则,建立成本管理责任制度,按照成本管理相关职能,建立科学成本指导体系、成本核算体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。
3.2.2沈阳恒大地产公司成本管理原则
沈阳恒大地产公司在成本管理中给,需要遵循的原则有:
(1)节约成本原则。
在保证各个项目的正常施工和质量安全的前提下,减少不必要的施工成本,降低人员物资的消耗,得到最大的成本节约。
(2)权责结合原则。
公司各级领导都具有一定的职务、权力、责任和利益,明确各部门的成本管理任务,对公司的责任考核制度进行公开透明化,合理使用激励制度。
(3)全面成本控制原则。
成本管理要求随着项目施工进展各个阶段的进行中,要求各部门各单位同时进行全方位的监督与管理,这涉及到公司上下层之间的利益甚至关乎于个人利益之中。公司要创造完善的管理体系,使施工项目自始至终都处于有效的控制之中。
3.2.3沈阳恒大地产公司成本管理策略
(1)面向市场。
沈阳恒大地产公司对不同层次的客户采用不同的管理方案,相关部门针对不同的客户需求,做好市场的最新调研情况,结合房地产项目的自身优点,达到降低成本的目的。
(2)增强成本意识。
创造公司上下层之间的良好成本管理氛围,培养各级领导和全体员工的成本管理意识,优化成本管理的技能和方法,减少不必要的成本浪费。
(3)制度约束。
建立量化管理制度,紧抓员工的职业素质教育,定期进行职业道德教育,对员工进行职业技能考核和职业道德方面的考核。
3.2.4沈阳恒大地产公司成本管理体系
沈阳恒大地产公司成本管理体系包括以下三个方面:
(1)信息体系。
为确保成本管理质量效率的提高,房地产公司的各项目需要利用信息反馈机制将材料供应管理、场地勘察管理、工程进度管理、项目成本管理、设计变更管理、工程结算管理等并入信息体系中。利用信息体系更大程度上为成本管理减少时间成本的浪费。
(2)组织体系。
公司设置不同的部门岗位,规划各部门的职能,每个部门都由不同的负责人进行指挥领导。公司未设置专门的部门来归集市场最新消息供成本管理部门使用,这使得预估数据与现实数据有较大出入。
(3)考核体系。
公司比较重视管理人员员工的工作积极性以确保工作效率。各部门的管理制度中已经完备但奖惩制度不够完善,部分员工的分级责任考核没有到位。

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
第4章 沈阳恒大地产公司成本管理存在问题分析
沈阳恒大地产公司成本管理工作主要从内部成本管理系统、财务管理制度、成本核算机制和项目成本保障机制这四个方面出发,是一项相当系统且复杂的工作,从公司各门和管理的相关机制中找出成本管理的不足之处,并分析问题存在的原因。
4.1内部成本管理组织不健全
4.1.1内部成本管理层意识薄弱
在房地产企业进行成本管理过程中,每个进程都会造成到大量的资金流动,一点细微的数字波动都会影响到大量的现金流动。受到我国较长一段时间内计划经济模式的影响,我国的一些房地产企业也存在着落后的成本管理模式,沈阳恒大地产公司也不例外,公司在部分地区项目成本核算中,内部成本管理层的意识薄弱,依旧是将计划价格作为前提,采用的事后核算为主的静态管理模式,仅仅按照合同规定来执行,并没有采用相关成本控制方式。但是作为自身特殊性的房地产企业来说,房地产开发较长的工作周期,为企业成本管理工作加大了难度,也对房地产企业的经营效益水平造成了一定的影响,进一步影响了企业的行业竞争力。
4.1.2内部成本管理制度不完善
沈阳恒大地产公司在企业成本管理方面有着相关成本管理制度缺失、管理效果不尽人意的问题。在部分房地产的项目成本管理上进行调查发现,有部分项目的成本管理方式较为随意,整体上缺乏成本管控等问题,管理工作上存在着形式化主义,成本管理体系不健全,招标报价成本偏高、缺乏整体的成本管理目标等情况,甚至有些项目在开发过程中完全采用事后补救的方式,根本没有进行事前与事中管理,完全没有应对市场波动的风险能力。这是由于沈阳恒大地产公司内部成本管理制度不完善导致的,缺乏实时有效的成本管理制度,直接影响企业长期稳定的发展。沈阳恒大地产公司缺乏完善发内部成本管理制度,导致存在诸多弊端。例如出现以下三种情况:一些项目没有去了解所建项目在当地的安装费用或工程的造价费用,使得购买价款超支或支付较高的造价费用,企业的相关决策缺失灵活性;一些项目因严重缺乏项目执行力度,过多关注产品的开发进程而忽略产品的成本支出,导致房地产成本管理过于形式化;在一些房地产项目开发过程中签订合同时没有进行台账记录,没有及时入档保存,导致后期无法有效正确有效的评估资产,出现企业投资大、利润低的情况。

4.2财务成本管理效率低下

4.2.1财务专业人员综合素质有待提高
经过调查发现,在沈阳恒大地产公司通常采用的是较为传统的成本核算方式,招聘的财务人员整体专业水平不高,员工个人掌握的财务核算能力也不突出,综合素质有待提高。不同的财务核算人员会因为自身因素而影响财务的核算结果,进一步导致企业会计科目和最后的业务成果出现较大偏差。同时,由于房地产开发具有开发周期长,对一些国家性地方性政策、市场等因素的影响较敏感,加大了房地产成本管理的难度。部分企业管理者会选择将目光聚焦在开发过程中的建安成本控制上,而忽略营销、资金筹措、税费等成本的管理,加上财务人员本身专业素质不高,这也导致了沈阳恒大地产公司在部分项目建设上很难做到完整管理,相关部门无法做好成本预算工作的结果导致各部门与财务形成闭环,进一步导致财务部门因数据提供不及时,信息反馈不准确而无法完成成本管控工作。
4.2.2财务成本管理运行机制缺乏系统性
当前,与众多的房地产企业一样,沈阳恒大地产公司在财务管理中暴露出的一个显著缺陷就是财务管理体系不完善,运行机制缺乏系统性。当整体运行较为分散时,财务管理基层的工作人员在进行财务工作时极易造成财务管理混乱,因为没有一个统一的执行标准而导致财务数据杂糅。房地产企业通常会利用借贷机制来满足自己在资金上的需求从而去扩大企业规模,虽然在一定程度上运用借贷机制能够缓解了企业自身筹措资金的压力,但在长期发展上来看,这进一步增加了企业的财务风险,当施工项目中出现问题,企业遭受资金链断裂的可能性加大,容易面临较大的财务危机,这就考验了企业的财务系统的完善性。但在当前的沈阳恒大地产公司整个财务系统来看,与其需求相差甚远。另外,财务部门的系统性问题还在于企业各部门之间是否有很好的配合协助,研究发现沈阳恒大地产公司的各个部门之间缺乏相应的合作机制,项目施工部门、人力资源管理部门以及采购部门等都没有与财务部门进行及时有效的交流合作,各部门在预算体系中所采用的标准还存在着一定的偏差,这在一定程度上不但影响了公司在财务管理核算中财务信息的真实可靠性,还妨碍了公司财务管理系统的优化升级。

4.3 项目成本核算机制不严谨

4.3.1成本核算对象不明确
沈阳恒大地产房地产项目用地开发属于成片开发,土地面积多达几千亩,公司设立成本核算时,通常以不同的开发期数进行划分,通常房地产开发商会按照建设用地规划许可证上载明的土地使用情况对一些开发周期较长的城市住房项目进行开发,再根据计划产品的内容开发不同类型的建筑物如商业中心、复式别墅、高层公寓以及花园洋房等,这就需要进一步规划成本核算对象。通过调查研究发现,沈阳恒大地产在部分项目上通常使用整体核算方式直接进行成本核算,并没有结合该项目的整体特征、经济因素、管理要求以及功能设计等多个因素。沈阳恒大地产公司的项目负责人没有充分考虑部分项目的特殊性,没有找准项目成本核算对象的分类以及性质,粗略地划分核算对象,导致无法准确反映在成本管理过程中各项目各部分产品的实际成本,从而造成实际核算与计划成本相差较大。
4.3.2成本费用的归集和分配方法不准确
沈阳恒大地产存在在部分区域进行商品房与商业中心同步开发,以达到节约时间与人工成本的目的,从而实现项目经济利益最大化。但事实发现,某些地区确实达到了预期结果,而一些地区与预期目标相差甚远。不同的项目因为功能设计、开发周期、项目规划等方面都存在较大的差异,一些项目负责人为了加快成本核算的进度,肆意调整成本分配的比率,合并多个项目的开发成本,进行成本混算,以此将成本核算方法单一化,降低成本核算难度,结果造成实际支出成本与预期成本存在较大偏差。因为房地产企业不同于制造业,其产品成本不存在一个统一的划分比例,反而各个项目之间成本复杂、费用难以统一归集是房地产企业项目的特点之一。在企业会计准则中对于开发费用和期间费用有明确的规定,开发费用是在开发现场组织管理工作中产生的部分间接费用,其中包括员工工资、员工福利费、办公费用等,期间费用是以企业行政管理部门为主,在企业进行经营管理活动中进行组织和管理中产生的费用[14]。在沈阳恒大地产公司的各项房地产开发过程中,尤其是在商品房开发时,产品的期间费用和产品的间接费用并没有予以明确的界定,例如在施工过程中总是存在着将涉及工程管理部的生产费用归集到开发间接费用中来,而部分用于建房的资金而产生的借款利息本应属于财务费用,却被纳入到开发间接费用中来。在沈阳恒大地产公司的项目经营管理过程中,通常是直接将非一线工作人员费用计到开发间接费用中来,这样很容易导致成本核算失真的情况发生。  
4.4项目成本保障机制落后
4.4.1缺乏严谨的成本项目奖惩制度
尽管沈阳恒大地产公司已经对各房地产开发项目的成本管理实现了制度化操作,但经过核实和反馈,仍然存在着不完善性。众所周知,房地产项目的成本管理属于管理行为,但是大多数领导者因为一直注重不断完善企业的管理体系,而无法对管理效果作出判断。在房地产开发项目中,成本管理的核算制度是属于框架性的,需要具体的责任约束和工作指导才能发挥作用,但公司的各项制度显示不够完善,甚至也没有建立起有效的成本项目奖惩制度,这就导致了各部门员工的风险意识不够,工作积极性不高,缺乏市场竞争意识,长而久之,造成整个公司对成本控制不予以重视,相关人员甚至没有对一些项目成本和质量之间的关系进行清楚地划分,导致成本管理过于形式化,或者是参照前期成本控制的参数进行成本高估,出现这些情况,就需要将各部门成本项目奖惩制度建立起来,为公司上下层之间创造严谨的成本核算氛围。
4.4.2人力资源保障制度滞后
   沈阳恒大地产公司项目成本管理是需要通过公司人力资源部门的保障来完成的,而项目成本目标大部分没有达到计划效果的原因归集为企业缺乏综合型管理人才和高级的技术人员。其次,沈阳恒大地产公司单一的薪酬制度与绩效考核制度令人堪忧,一直没有一套行之有效的绩效管理体系,也是造成各管理领导层缺乏责任心、各部门员工工作懈怠态度消极的原因。众所周知,沈阳恒大地产公司的管理层一直为人所诟病之是办事效率较低,公司的招聘计划没有一定的规格和计划,员工的培训计划也一直是纸上谈兵,即使开展培训工作,也根本达不到预期的效果。据调查数据发现公司员工薪酬水平处于中流,实发工资与员工的期待工资不平衡导致部分高素质员工留不住,造成招聘高级员工较难。
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 第5章 解决沈阳恒大地产公司成本管理问题的建议

5.1优化内部成本管理系统

5.1.1加强内部成本管理意识培养
沈阳恒大地产公司要想在竞争日益激烈的市场经济下发挥自身优势,就需要加强自身内部成本管理意识的培养,积极扩展成本控制和成本管理,增加企业的经济利益。对于成本意识的培养,公司领导需要起到一定的模范作用。公司领导应该先转变自身落后的成本管理观念,增强自身管理意识,并将这种意识观念传递给下层员工,通过实际行动带动公司的成本管理发展,以达到提高成本质量和成本效率的目的,另外,沈阳恒大地产公司的大部分项目都具有结构复杂、周期比较长的特点,在项目实施过程中存在计划进行与实施进度不同步的问题,这时候静态管理模式就会严重影响成本管理工作的实施。这时候我们需要摒弃落后的成本管理思维,进行项目成本分析预警的动态管理模式,实施信息化管理,联合各部门通过合作实时监控公司生产运行所存在的风险,将成本分析运用在各工程项目中。在对各个项目进行成本管理过程中,联合公司运营部门、财务部门、施工部门和管理部门共同给出项目成本指标的标准,将运用执行分级管理收集到的各个项目成本数据,进行实际成本与计划成本比对,得出两者之间的偏差,对偏差产生的原因进行严谨分析。
5.1.2规范成本管控制度
沈阳恒大地产公司应该将企业成本管理工作视为一项长期的系统工程,动员各级领导人员、项目施工人员,技术维修人员、财务人员全员参与到项目的成本控制过程中,集体规范成本管理制度,对项目进行“事前、事中、事后”全过程的成本核算方式,运用科学手段各项目对进行严谨有效的管理,提高企业在行业中的领先地位。在沈阳恒大地产公司的成本管理中,合理有效的制度是前提,在企业发展的各阶段建立与之对应的成本管理制度时,应当注意自身项目的发展情况,例如在同一片地区有多个项目同时建设,可以将每个独立的项目分别建立管理部门,进行矩阵式管理运营;若是只建设一种类型的多个项目,共同做好这个项目的成本管理,就需要多个部门同时进行配合协作。利用统一化与特殊化区别管理的手段,从全局入手制定有目的的、高效率的成本管控制度,更有利于企业的发展。
5.2健全完善财务管理制度
5.2.1提高财务人员专业素质
在当前形势下,沈阳恒大产公司想要优化财务管理系统,可以从财务部门的员工身上入手,对员工进行管理思想上的提升,让他们在思想层次上感知财务管理工作对企业发展和成本管理的至关重要性,从而积发员工在实际财务工作中,努力完善自身的财务管理能力,提高自身专业素质。沈阳恒大地产公司可以利用丰厚的报酬和优越的职工福利待遇以及良好的工作氛围吸引一些优质的财务管理人员,利用他们自身具备的专业而系统的财务管理知识和技巧以及随机应变的职业素质,带动公司整体的财务人员素质。同时公司可以利用财务知识讲座、选派进修的方法对财务部门的在岗人员进行定期培训,以此提高员工的专业技能和自身综合素质。企业的财务管理人员的整体素质的高低会直接影响到企业财务管理体统优化的进度,所以提高员工的专业水平是各项工作开展的首要基础。
5.2.2建立财务成本信息化系统
在沈阳恒大地产公司的成本管理中,采用传统的核算方法,容易导致结果出现偏差,造成成本浪费的现象发生,为了改进这一情况,我们应该采用科学化的计算方法降低成本,这就需要我们建立一个完善的财务成本信息化系统,以满足整体运作和管理的目标需求,提高成本管理的运行效率。财务成本信息化系统主要具备以下两个职能:
(1)建立成本管理数据库。
成本管理数据库是企业经过处理其通过收集和积累的各项目开发生命周期的成本相关数据和成本指标,汇总得出各类财务报表上的相关数据,这些数据对企业的成本管理决策及其新项目的开发具有指导意义和参考价值,使用其来实现效益最大化和成本最小化的目标。合格完整的成本管理数据库不仅包括各个项目成本核算和项目各环节成本竣工的数据,还应该包括其他同类项目的对比数据补充。
(2)业务流程信息化。
在沈阳恒大地产公司自身已有的业务流程的基础上加入数字化的财务参数以及人力资源参数、时间参数,在关键节点设定相关的评价指标和业务原则,在各项目业务流程模型的循环运行下,实现财务系统最优化处理。

5.3健全完善财务管理制度

5.3.1规范成本核算对象
沈阳恒大地产公司应当结合相关的成本核算体系理论,与自身各项目之间的相关联系,将项目的开发条件、地点、周期、规模、功能设计和相关的管理需求考虑在内,按照项目单位对成本核算对象进行细分,由于国家对一些项目的建设面积、建设功能、建设设施等方面会做一些特殊要求,所以可以将这些由国家单独要求规定的项目作为房地产开发企业的成本核算对象。这种方法比较适合于一些开发周期长、大规模开发的、分阶段开发的房地产项目。另外,对于某同一类型且规模大、成本高的产品,企业应该以产品开发形式作为成本核算对象的区分;而针对开发时间相近、功能设计相同的工程,将他们归结为同一种成本核算对象。以上两种规范成本核算对象的方法有利于企业对各个项目的成本费用归集和分类,也有利于产成品的成本费用与收入的正确流向。
5.3.2确定总体分配方案
在为沈阳恒大地产公司这样的房地产企业制定一个合适的成本费用分配方案之前,我们应该先划清项目建设中简介成本费用和而期间费用的界限。由于财务费用和销售费用与产品开发没有直接关系,因此不必将期间费用计入产品的开发成品中。对于一些容易划分两者的土地项目,可以遵循项目的受益原则划分间接费用和直接成本费用;当遇到一些项目的间接费用和成本费用难以划分的情况时,可以运用先归集再分配的模式对直接成本与间接成本费用进行分配。合理的间接成本费用分配,可以使得房地产开发项目进行有效的利润管理和事前评估,提高企业成本管理效率。一般来说,房地产企业的成本分配方法有占地面积法、建筑面积法和预算估价法,这三种方法应该运用于不同的项目中,而不是单独使用其中一种贯穿整个企业。例如占地面积法一般用于核算土地成本,具体工程项目中,根据某个成本对象占用的面积与当前时期总成本的比例进行分摊成本,而使用建筑面积法进行分配土地开发成本就会造成一些高成本的建筑物例如别墅分摊的成本过低[15]。对于一些非自用房地产开发项目,成本核算通常使用平均分摊该区域的比例进行分配;在明确目标成本以后,可以使用目标成本法在房地产项目的策划、建设和管理中进行管控。
5.4采取先进的项目成本保障机制
5.4.1确定考核奖惩标准
参与沈阳恒大地产公司项目建设的工作人员的成本管理意识缺失,就会造成成本管理不善的现象。为了避免这种现象的发生,需要通过建立成本考核及员工激励机制,在确保成本管理目标实现的同时,充分调动全体员工工作的积极主动性,为完成沈阳恒大地产公司的成本管理目标共同奋斗,应当采用最行之有效的方法,将企业的成本管理目标与员工绩效考核进行协调联动,在企业个项目建设中,以部门为单位,当某个部门达到了良好的成本管理目标,则对该部门员工进行相应的奖金或福利奖励,对个别表现突出的员工进行物资或现金激励,以此方法调动全员的工作积极性,给企业创造一种重视成本考核和成本激励的良好氛围。而对于成本意识依旧薄弱的员工,可以给予警告,甚至可以按照规定采取必要的处罚措施。我们在进行制定考核奖惩标准时应注意以下几点:
第一,明确奖惩制度的实现目的。我们实施奖惩制度是为了不断完善成本管理体系,用来提高公司员工的成本管理意识,而不是单纯地只是对员工进行形式主义的奖励或惩罚。
第二,分类别制定奖惩制度。公司的各个部门的责任制度不相同,对成本管理的分工和作用也不相同,我们必须根据不同部门的性质以及所承担的责任将奖惩的标准制定出来,避免所有的评定标准一样而导致不公平的情况产生。
第三,奖励和惩罚要公正。制定的奖励惩罚制度落实到具体的工作当中去,坚决抵制徇私舞弊、有失公允的行为出现,相关部门必须要做到公开公平公正,奖惩透明化。
5.4.2实施人才招聘和培训计划
为了确保现金的管理计划的实施,改善自身不足,沈阳恒大地产公司应积极引进高级管理人员和技术人员用来改善企业人员结构。在实施人才招聘计划时应注意以下三点:
(1)开拓人才招聘渠道。
对一些高层次人才可以高级顾问的形式或者短期时薪的方式进行聘用,用以完成公司某一项目的短期或长期开发工作。
(2)进行科学的人力资源规划。
根据企业自身发展目标和技术缺失程度,有的放矢地引进企业当下做需要的人才,最大限度利用人力资源优势,而非盲目招聘形式化招聘。
(3)适当规划人力资源。
为公司的每一个技术人员和管理人员进行职业规划,为他们提供足够的舞台去发挥自身价值与优势。
对公司员工执行定期有效的员工培训计划有利于提高企业整体的竞争水平,更加有利于成本管理活动的开展。对员工进行培训时应该多层次开展,培训方式主要有以下三点:
(1)开展深层次培训。
组织各部门成本管理关键岗位者进行深层次培训,这些员工必须牢牢掌握企业的成本管理制度,对关键项目业务的作业流程进行层层把关,同时提高自身专业素质。
(2)开设成本管理知识讲座。
由专业人员讲授成本管理各方面的管理方法和重要性,利用具体设生动的案例激发员工思考,全面提高员工的成本管理意识。
(3)进行同行间学习。
人力资源部门需要定期组织各部门员工到企业外的相关优秀同行进行近距离参观学习,使员工在原有的专业基础上发觉自身的不足之处,学习同行的成本管理优势,总结差距的原因,进行深入的交流学习。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
第六章 结论
房地产企业的成本管理研究对企业的发展至关重要,它对企业制定发展战略具有一定的指导作用。本文选用沈阳恒大地产公司为研究对象,随着我国房地产行业的日益发展,竞争尤为激烈,公司应制定什么样的成本管理方法来在如此激烈的竞争环境下得以生存并健康发展,这是企业必须解决的问题,这也是本文的研究目的所在。本文按照发现问题、分析分体、解决问题的研究思路,以成本管理理论基础为指导,采用文献研究法、案例分析法收集整理法对沈阳恒大地产公司进行研究探讨,最终确定公司应实施优化内部成本管理系统、健全财务管理制度、完善成本核算机制、采取先进的项目成本保障机制来进行成本管理,提高行业竞争力。希望通过本文的研究,对房地产企业在进行成本核算对象划分、成本核算方法进行选择时能有所帮助,企业可以结合自身发展对本文进行比对并不断完善自身劣势,制定最适合于当下发展的战略。
由于本人在本科阶段相关理论及实践水平实在有限,对于本文中的房地产企业成本管理研究缺乏一定的深度,与实际情况会存在一定的偏差。在对沈阳恒大地产公司的研究过程中,相关研究资料有限,对一些问题的提出和解决方案也存在不足之处,与之相关的还有对于预算管理、计划、控制等理论的研究还比较欠缺。希望在今后的研究中,我能进一步进行深入探讨。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

致 谢

大学四年匆匆而过,这段时光给我带来了很多快乐和美好。沈阳城市建设学院这个大家庭一直给予我很多成长机会,很幸运成为这个家庭中的一员,让我在互帮互助,彼此温暖,气氛融洽的团队里不断成长,不断进步,不断充实自我,逐渐从一无所知的小白成长为学术研究者,我依然记得那一天,2016年8月26日,步入大学的第一天,我成为沈阳城市建设学院的一份子。四年间,我一直努力学习,脚踏实地,积极进取,取得了一些小小的成就。这正是因为学校与老师的教育与培养,才会造就如今的我,在此,我由衷地感谢学校对我的栽培,管理系给我的培育以及专业所有老师给予我的指导与帮助。
本篇论文是在论文指导老师杨丽明老师的指导下完成的,衷心感谢一直温柔又善良,干练又率性,智慧又果敢的杨老师在写作的过程中,对论文的每个环节给予了严格的考核标准,并在每个环节强强把关,对论文提出了修改建议和修改思路。在此对我的老师给予特别的感谢。
其次,我非常感谢沈阳恒大地产公司提供的资料和给予的配合,让我得以研究贵公司的成本管理相关内容。
最后这篇论文的完成离不开同学对我的帮助,对本篇论文写作过程中给予帮助的人们给予特别的感谢。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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