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其仕盛和祥房地产有限公司成本核算问题研究

作者2021-06-08 13:22未知

摘  要

随着我国经济市场的发展,房地产行业也得到了迅速的发展,一度成为了我国的经济支柱,同时也带动了我国一些边缘化行业企业的经济发展。 现阶段,在十九大会议中习近平主席提出:“坚持房子是用来住的,不是用来炒的。”至此,国家出台了一系列的调控政策,对房地产企业加强宏观调控。同时,房地产开发项目具有开发周期较长, 资金投入较大,投资风险较高,成本核算环节多等一系列的特点。面对这种种形势,房地产企业若想提高市场竞争力,获得更多经济效益,除了提供适销对路的高性价品质房源外,还应该从成本核算工作着手,完善成本核算体制, 对成本支出进行严格的把控,最大程度降低成本、取得最高的利润, 企业才能在激烈的市场竞争中站住脚跟,进而促进企业的可持续发展。 本文以其仕盛和祥房地产有限公司为研究对象,运用相应的理论知识并结合实际出发对其仕盛和祥房地产公司的基本情况、成本管理和核算问题进行探究,并提出了一系列的优化对策。希望能够为房地产经济的发展奠定踏实的基础。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
关键词:成本核算;房地产;开发成本

Abstract

Real-estate industry has been rapidly expanding with the development of our market economy, and has become one of the mainstays in our country, which promotes the economic development of the fringe industries and companies simultaneously. At this stage, comrade Xi Jinping pointed out at 19th National Congress of the Communist Party of China that “We must not forget that housing is for living in, not for speculation.”. Until now, our country has adopted a host of regulation policies to strengthen the macro-control on real estate enterprises. Moreover, development projects of real estate industry are characteristic of the long development period, large capital investment, high investment risk, a great deal of cost accounting problems and so on. In addition to provide marketable and cost-effective housing, real estate enterprises need to start with cost accounting work to gain market competitiveness and more economic benefits under the circumstance. Only under the improvement of the cost accounting system, strict control of the expenditure, furthest reduction of the cost and realization of profit maximization can the enterprise find its feet in such a cutthroat market environment and promote sustainable development. This paper investigated the basic situation, cost management and accounting problems of Qishishenghexiang Company with the corresponding theoretical and practical methods. We put forward a series of optimization countermeasures, which promisingly lay a solid foundation for the development of the real estate economy.
 
 
 
 
 
 
 
 
Key words: cost counting;Real-estate industry;development cost  

目  录

第1章 绪论 1
1.1研究背景及意义 1
1.1.1研究背景 1
1.1.2研究意义 1
1.2国内外文献综述 2
1.2.1国外文献综述 2
1.2.2国内文献综述 2
1.3研究方法与文章框架 2
1.3.1研究方法 2
1.3.2文章框架 3
第2章 相关理论综述 4
2.1房地产开发企业基本理论 4
2.1.1房地产开发概述 4
2.1.2房地产开发企业经营特点 4
2.2 房地产开发企业成本核算 5
2.2.1房地产成本核算定义 5
2.2.2房地产成本核算方法 5
2.2.3房地产成本核算流程 6
第3章 其盛和祥公司项目成本管理现状分析 8
3.1其仕盛和祥公司概况 8
3.1.1其仕盛和祥公司简介 8
3.1.2其盛和祥公司财务情况分析 8
3.1.3其盛和祥公司成本管理制度 9
3.2 其盛和祥小区一期项目概况 10
3.2.1其盛和祥小区一期项目简介 10
3.2.2其盛和祥小区一期项目利润情况 11
3.3.3其盛和祥小区一期项目成本核算 11
第4章 其盛和祥公司成本核算过程中存在问题 15
4.1 成本核算对象难以确定 15
4.2 成本核算周期难以确定 15
4.3 成本费用归集和分配不合理 15
4.4 部门间无法形成有效沟通 16
第5章 加强房地产企业成本核算的建议 17
5.1 精准明确成本核算对象 17
5.2 明确成本核算周期 17
5.3 合理确定成本费用归集和分配 18
5.4 加强各部门之间沟通 18
第6章 结论与展望 19
6.1结论 19
6.2研究不足与今后方向 19
致谢 20

 

1章 绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

1998年6月我国发布了一系列促进房地产行业进步的制度——废除福利分房,这意味着所有人都需要通过市场解决住房问题,这个政策使得有效需求在短时间内发作,并且此后十多年年里房地产经济市场大幅上升。2010年我国加大的对房地产公司会计监督的力度,国家重点审检了39家房地产公司的会计信息质量和税款流失情况.随着政策与把控,房地产开发的黄金时代告一段落,随后经历一个修正期。2017年中央经济大会上以习近平为中心的党中央指出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合应用财政、法律等方法,加快创建多渠道扩增、购租并进的住房政策,让全体公民尽早解决住房问题。随着我国的宏观调控的加强和我国市场经济秩序的规范,无疑给我国房产开发企业带来了冲击与挑战。房地产开发企业的发展,已经从高利润利时期调控进入了微利时代,如何最大程度减小成本已经成为开发企业实现利润最大化的有效途径之一。本文试图在前人的基础上进一步分析和研究我国房地产成本核算的问题。
表1-1 房地产调控情况
2011.01.36 “新国八条”:二套房贷首付比例提至60%
2013.03.20 “新国五条”:房价上涨过快城市限购
2014.09.30 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》:“930房贷新政”
2015.03.30 《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》:“330房贷新政”
2015.09.30 将不限购城市首套商贷最低首付款比例下调至25%
2016.09.30 国庆调控,北京、天津、南京、厦门等19个城市重启限购限贷
2017.03.17-至今 多省市楼市调控升级
 

1.1.2研究意义

在十九大经济会议中习近平主席提出:“坚持房子是用来住的,而不是用来炒的。”随着国家宏观调控形势的出现,土地成本及各类费用的持续高涨,房地产市场以前高收益,高酬报的现象也正逐渐被削弱。因此加强成本核算管控,就刻不容缓,有效的成本核算,对企业提高整体管理水平,减轻税负,获得更多经济效益, 实现利润最大化具有至关重要的意义。完善成本核算,企业才能在激烈的市场大环境中稳定发展,进而促进企业的可持续发展。

1.2国内外文献综述

1.2.1国外文献综述

国外的成本核算准则是各国基于各国自身需求及经济类型制定出适合企业和政府机构的成本会计标准,来规范成本核算标准。本文通过查阅国外相关的文献,研究发现国外的成本核算早已在20世纪产生。
上个世纪80年代,美国学者Sameer Alrishani提出了责任成本的会计理论,主要内容是成本责任制,将目标成本逐层剥离,落实到各个单位,并且将绩效考核与责任成本挂钩,使得成本核算更加准确。

1.2.2国内文献综述

在国内,房地产行业起步比较晚,但其发展异常迅速,已超出想象的空间。二十世纪五十年代,我国的出台了第一个成本核算的相关制度,该制度规定了成本核算的会计科目与会计报表,但具体如何核算没有明确规定。2014年国内相关大中型企业实施财政部发布的相关企业产品成本核算标准,规定房地产行业的成本核算制度在不断完善,然而在具体应用中仍存在不少的问题。
王婷婷(2018)指出,房地产行业是我国的经济市场发展的重要支柱。然而在现实结算中依然存在或多或少的漏洞,约束着房地产行业的崛起。房地产成本核算对象难以精准确定,并且消费对象来自不同行业,因此对成本和收入难以精确核算。建议直接从成本支出的源头来控制开发成本以使经济效益最大程度发挥出来,具有一定的科学性和合理性。
陆明芳(2019) 指出成本核算对象,费用的归集是影响房地产成本核算准确性的关键原因,会计核算问题要及时察觉和处理,需要明确成本核算的对象,结合企业的相关规定确认,采用科学合理的分配标准。在销售开发产品时把房屋成本和区域等市场因素融合,从而增强成本与收入分配科学性。

1.3研究方法与文章框架

1.3.1研究方法

(1)文献归纳法
利用中国知网、维普网、证监会官网以及图书馆资料等渠道,查找国内外有关学者的论文、书籍资料等相关文献,了解国内外学者对于房地产成本核算的研究成果,从中借鉴经验,筛选有效信息,为自己的研究工作奠定基础。
(2)案例分析法
案例分析法是在遵循理论基础并结合实际情况进行分析研究,以其仕盛和祥房地产公司为研究对象,对该其仕公司的基本概况、管理现状等相关问题展开剖析。结合理论并借鉴优秀企业成本核算体系,从而提出相应优化建议,对企业未来经营具有重要参考价值。

1.3.2文章框架

本文分成六个部分,第一章为绪论,针对研究背景、文献综述和研究内容进行论述;第二章是对房地产开发和成本核算的理论基础,详尽介绍了概述、成本核算方法与流程;第三章是其仕盛和祥房地产公司成本现状的案例分析,首先对其仕公司的发展进行了解,其次介绍了一期小区的项目利润和成本核算内容方面;第四章介绍了其仕房地产公司在成本核算过程中遇到的问题,指出核算对象划分不准确、各部门无法形成有效沟通等方面存在的漏洞;第五章提出相应的改进策略;第六章为结论;对本文的研究工作进行了总结并阐述了今后的研究方向。

2章 相关理论综述

2.1房地产开发企业基本理论

2.1.1房地产开发概述

房地产开发就是在合法情况下拥有使用国家土地所有权的权利,根据所在城市建设和城市管理的要求进行建设房屋、土地等,所以房地产开发的前提就是要依法取得国家所有土地的权力,但是房地产开发并不是只能建设住宅或者商业用地。它还包括了住宅及商业开发等生产经营活动,房地产开发和城市规划的关系密切相关,是城市建设规划重要的一个组成部门。
房地产开发包含土地开发以及住宅开发。房屋建设的前期工作是土地开发,有二种情况,一是城市新区土地开发,另一种是旧城区改造或二次开发。房屋开发通常有四个层次:一为住宅建筑物开发;二为生产与经营管理性建筑开发;三为生活服务性建设开发;四为城市其他设施开发。

2.1.2房地产开发企业经营特点

(1)经营资金投入大
房地产开发企业在日常生产的每个阶段需投入较多的资金,房地产企业经营的每个开发产品自身的造价都很高,并需要运筹大量资金,是一种需要投入大量资本的行业。房地产企业几乎依赖着各种金融工具和金融手段,完全依靠自身资金周转的开发企业微乎其微。
(2)经营风险大
开发项目价值较高,不确定因素过多,一旦管理失策,就会大大增加项目成本,使得开发利润降低。另外,决策失误可能会导致大量开发产品积压,目标销量缩减,使得企业不能进行资金周转,导致企业面临逆境。
(3)开发业务较复杂
开发项目的经济往来供应商多,企业不但需要与工程物资供应商和需求设备供应单位等发生经济交易,而且要与项目的招标和勘测机构、施工团队等进行经济沟通。另外,经济业务内容也具有复杂性,开发企业除了需要对房屋、土地进行开发,还需要建设邮电、园林绿化、邮电等相应的基础设施以及物业管理设施等公共配套设施。

2.2房地产开发企业成本核算

2.2.1房地产成本核算定义

房地产成本核算是指将企业在开发项目时生产经营产生的各种成本,按某一开发对象将其发生的各种支出进行分配和归集,用以核算总成本和单位成本,为后续房地产成本管理提供安全可靠的信息来源。成本管理是以成本核算为理论依据,对房地产企业的成本的计划和经济效益等起决定性作用。房地产企业要结合实际情况和经营特点,在满足人员需求的基础上采用合理的成本核算方法,来帮助房地产企业更好的开展后续工作。房地产成本核算的过程,是反映房地产企业日常生产经营过程中实际消耗情况,也是为了推行成本控制进行信息反馈的过程。因此,提高房地产成本核算水平是对房地产企业实行有效风险管理的关键,也是房地产公司提高盈利能力的必备条件。

2.2.2房地产成本核算方法

(1)建筑面积法
建筑面积法是房地产开发企业各期分配成本的主要准则,如各期的配套设施,前期建设资金等占开发成本比例较高的地区。按土地面积分配会导致各期成本不稳定、时高时低,不能精准反映项目实际进行到的成本。所以这些费用款项一般不用土地面积进行分摊,因而大多情况成本的分摊采用建筑面积。
(2)作业成本法
作业成本法(ABC成本法),是指以“作业对象消耗资源、成本对象消耗作业”为原则,按照资源动因将间接成本和辅助费用更精准的分配到生产作业场所中并形成成本库,建立一套作业账户,以此计算出作业成本,然后再以作业动因为基础将作业成本分配至各成本对象,形成相应产品或服务成本,最终完成成本计算的成本管理方法。作业成本法的优势在于不但可以获得更真实和精准的产品成本结算信息,而且它能使管理者了解成本是如何发生,对于想节约和控制成本,提高经济效益的管理者提供较好的决策。作业成本法是一种全面的成本管理系统,相对于其他核算方法是一种更加科学的成本控制办法。
 
图2-1 作业成本法流程
(3)计划成本法
计划成本法是指以现有建筑物与土地综合体为估价对象的房地产,通过评估建筑物总成本占开发区域总成本的比例来估算已经销售部分的房地产,完成后调整成本差异的一种手段。实质上就是以房地产的重新开发为引导计算房地产的价值。采用计划成本法求取;首先需要清楚估价对象的价格构成,收集数据;分别测算土地和建筑物重新购建价格,然后根据两者的总和,再求取估价对象的折旧,最终求出房地产核算对象的价值的方法。如图2-2所示:
 
材料采购              工程物资         开发成本
① 采购   计划成本 ②验收入库         ④发出
实际成本               计划成本   计划成本
 
                          材料成本差异
     结转验收入库    超      节         ⑤结转发出材料
             形成差异                     计划成本应负担超支差
                                    或⑤结转应负担节约差异
 
           或③节约差异
 
图2-2 计划成本法过程

2.2.3房地产成本核算流程

(1)确定成本核算对象
根据房地产开发产品的特点和实际情况,从有利于组织施工出发,确定成本计算的对象。会计对象首先根据企业的开发项目的工期进度与受益原则确定,之后依据会计对象和成本项目建立会计账户,开设产品明细账,分析各项要素费用的分配方法。对已发生的各种支出进行归纳,编制费用分配汇总表。
(2)归集开发产品的成本
开发项目中产生的开发直接费用包含在会计对象中,即分录为借“开发成本”总账和明细账,贷有关账户;为项目开发的服务所产生的开发成本归集在“开发间接费用”中,即分录为借“开发间接费”的总账和明细账,贷有关账户。企业可按照成本核算和经营管理需求,建立相关账户归集开发产品成本。
(3)结转完工开发产品
按已完工开发项目的功能和实际情况,正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本,分别对其进行结转工作。结转方法一旦明确,不允许随意更改,进而确保核算的准确性、合理性。
(4)结转主营业务成本
根据每个会计对象的已经完工开发产品面积交付情况和完工进度分期结转相应的成本和收入,并将主营业务成本和主营业务收入结转至本年利润中。
(5)编制成本核算报表
开发产品竣工后,根据企业产品成本和期间费用核算等资料,编制反映各核算对象的开发总成本的财务报表,成本报告是反映企业成本水平、经营的综合指标,也是企业管理经营至关重要的把握力度。

 
 
 
图2-3 成本核算流程

3章 其盛和祥公司项目成本管理现状分析

3.1其盛和祥公司概况

3.1.1盛和祥公司简介

 其仕盛和祥房地产有限公司(以下简称其仕地产)是一家房地产开发企业,位于沈阳市浑南新区,经营范围包括四个板块,房地产开发、销售;自有产权房屋出租;自营与代理各类商品和技术的进出口业务;企业管理服务。其仕地产注册资本为10000万,目前在职人员80人,其中具有博士学历者3人,本科学历以上学历者30人,本科以上学历者占62.5%,公司设有项目部、人事部,财务部,营销部,设计部,公司一直以客户需求为导向的产品及服务创新为指导思想,致力于将提高质量作为公司的责任标准,并且树立正确的价值观和危机意识。
其仕房地产公司行业中的其他大公司一样在其发展历程中取得过良好的业绩,有着自身的优势和特色,也积累了很多管理方面的经验。目前发展以从发展普通住宅转变为发展商业地产、金融投资等综合营运公司,凭借严格的管理要求和高质量的开发建设,不断提高市场需求与竞争力。
财务成本核算是其仕盛和祥公司财务部门的重要职责之一,如今其仕地产配置财务主管1名,会计4名,出纳2名,财务总监主要负责融资、贷款、回款工作。财务主管主要报表、税务和监管工作,4名会计各自负责成本模块、销售模块、采购模块、税务模块。出纳主要负责检查发票和附件是否齐全、保管现金以及付款等。
财务部门会结合开发产品的实际情况与市场部的等级定位等因素确定成本核算对象。依据匹配和受益原则,将会计核算对象分配并归集各项费用。在成本汇总表上计算出每个核算对象的开发总成本,建立成本管理资料库。财务部在计算每个成本核算对象的总成本时,要求相关的成本核算资料必须完整无误、真实可靠的展示每个项目开发过程中的各项支出情况,及时记录并复核。

3.1.2盛和祥公司财务情况分析

其仕公司当前主要财务数据分析:
 
 
 
 
表3-1 2015年至2018年其仕地产企业主要财务分析
                                                     单位:百万元
   年份 2015年 2016年 2017年 2018年
资产总额 1682.34 3134.09 4201.40 5228.06
应收账款 6.02 8.91 9.12 16.98
流动资产 1636.42 2994.6 3048.64 3889.6
固定资产 221.31 263.79 612.35 1389.63
负债总额 396.32 469.26 626.31 1269.45
流动负债 300.3 410.65 766.9 11369.8
股权收益 592.65 1965.85 2904.65 3876.45
主营业务收入 1136.26 1653.21 3011.2 4869
主营业务成本 623.4 868.3 1389.61 2689.26
净利润 80.31 166.94 266.31 396.98
 
上述表格可以看出,其仕地产公司的财务数据比较详细。通过数据分析可知,自2015年起,企业的发展比较稳定,资产呈上升趋势。由于业务的逐渐壮大。固定资产从2016年起开始翻倍增加,负债总额也有明显的增加,由于2016年之后的资金流动情况比较良好,已经还清的之前所欠下的贷款,所有者权益增加,2016年之后的负债占资产比例逐渐降低,企业资金来源稳定且安全合理。
同时,能够得出其仕地产公司的流动负债有所增加,这反映企业的议价能力加强,企业的市场占有率增加,使企业拥有上游议价权主动权。但是企业的流动负债呈增加趋势,股权权益占比增加且增加趋势比较大,这对于其仕公司而言,资产结构配置有些不合理。其仕地产公司的主营成本随着收入的增加也相对增加,而企业的利润相比也没有特别高,说明企业存在相当大的其他成本,对于企业而言,应该分析问题原因,控制不必要的成本产生。

3.1.3盛和祥公司成本管理制度

(1)合同管理制度
合同管理包括编制、修改、评审和签约。在合同管理模块中,所有合同必须录入系统,及时更新进度;按时办理各项付款的审核工作并归档。合同须经过领导签证审核,才录入系统,系统要清楚此项目签了多少合同,何时签订,履行合约进度,变更情况等等。为每个项目的资金收付提供可靠依据。
(2)材料管理制度
材料成本是影响开发产品的重要部分,材料管理员需要监督整个工程材料的预算执行度情况,同时管理物资材料的验收、出入库、审查等。材料成本管理主要依赖于采购员对材料价格和质量的把控情况,有能迅速分析市场做到垄断市场的材料供应的能力。
(3)项目预结算管理制度
企业对于日常生产过程中的一切经济活动详尽、准确的反映项目最终经济效果等开展的预期结算管理的总称。其仕公司当前也已经了解到成本预算管理的关键性。将预结算制度作为公司内部控制的重要流程之一,完善企业的财务工作,管理者可以通过预算情况反映项目实施的进度并监管企业战略目标,预测企业的财务情况和现金流量情况。

3.2盛和祥小区一期项目概况

3.2.1盛和祥小区一期项目简介

项目位于东陵区浑南中路东湖街道,由其仕盛和祥房地产有限公司建成,项目总建筑面积250000平方米,总占地面积115000平方米。规划用地分为28层纯板式景观高层、18层景观小高园区、10层景观洋房、幼儿园(S1区)四个区域,地下建筑面积200000平方米,机动车停车位450位,项目规划完成小区内道路,绿化景观、照明、环卫等配套设施。图为其仕地产开发公司项目平面图。
 
图3-1 其仕小区一期项目图

3.2.2盛和祥小区一期项目利润情况

项目的主要施工单位为中冶沈勘工程技术有限公司,大连金广建设有限公司、沈阳新佳城工程管理有限公司。截止至2019年12月31日,其仕住宅小区项目的住宅账面价值合计94135368.23元,一期小区的项目总收入为600426859.62元,其中商品房的营业收入为283114960.4 元,政府回购回迁房的营业收入为317311899.2元,项目支出合计527408277.08,项目所得税费用11361549.64元,净利润为61657032.9元。其利润情况如表3-2所示
表3-2 项目利润表
项目 账面数(元)
一、项目收入 600426859.62
二、项目支出 527408277.08
1.主营业务成本 466654546.12
2. 主营业务税金及附加 38625403.47
3.销售费用 6945114.76
4.管理费用 9542321.68
5.财务费用 5640891.05
三、项目利润 73018582.54
减:所得税 11361549.64
四、项目利润 61657032.9
 

3.3.3盛和祥小区一期项目成本核算

(1)土地征用及迁移补偿费  
为取得拥有使用国家土地使用权,征收土地而产生的各种费用,主要包括土地的购进价格、拆迁补偿款等。拆迁补偿款包括房屋、周转、奖励性补偿款。耕地占用税是支付占用耕地所造成农业生产力这方面的损失市政公用设施配套费主要是支付给市局政府的水气电热、通信等相应费用。若此次开发项目是单一开发产品,就可以用测绘部门或建筑部门所测量的总体面积去和土地开发总成本进行比较,得到单位面积成本,然后计算出土地的总成本。具体明细表如表3-3所示:
 
 
表3-3 土地征用及迁移补偿费明细表
科目名称 余额(元)
土地征收及补偿费 165081934.5
土地征收费 154689861.2
市政公用设施配套费 3976461.62
耕地占用税 590910.81
契税 5219487.16
其他费用 605213.64
 
(2)前期工程款  
其仕项目前期支出包括项目初期的计划、筹备、水文地质勘测、图纸设计等成本。以及政府收取的各项费用“三通一平”支出等审图费、咨询费、检测费、质量监督费用、监理费用等。前期工程款在开发项目成本中所占比例相对较低,可根据总面积和总费用直接分配,根据重要性原则进行会计处理。具体明细表如表3-4所示:
表3-4 前期工程款
科目名称 余额(元)
前期工程款 20461498.36
规范设计费 10233051.86
勘测费 1916609.89
三通一平 5698249.23
质量监督费 462369.36
审图费 39837.43
咨询费 1089123.61
检测费 98136.32
监理费 684596.23
其他费用 239524.43
 
(3)建筑安装工程费
建筑安装工程费包括开发项目按建筑图纸在建设过程中进行施工所发生的各种成本支出。主要包括开发项目施工机具使用费和照明等电气安装调试费、采暖安装工程支出等费用。具体明细表如表3-5所示:
表3-5 前期工程款
科目名称 余额(元)
建筑安装工程费 210586493.24
建筑工程费 192468125.30
安装工程支出 820364.53
电气安装支出 564236.29
采暖支出 68453.65
电梯采购及安装测试费 6276963.96
其他费用 10388349.51
 
(4)基础设施建设费
其仕的基础设施费核算的是开发项目在建设过程中所发生的各种基础设施支出,为开发项目提供水、燃气、地热、通信、照明、排污等社区管网工程费和环卫设施、绿化景观等所产生的其他基础性工程费用,与其他的费用相比,基础设施费比较简洁明了,可按工程造价比等方法分配,客观反映企业经营成果。具体明细表如表3-6所示
表3-6 建筑安装工程费
科目名称 余额(元)
基础设施费 59934089.32
供电费 12314697.26
燃气费 22046395.12
供暖费 2610463.26
照明 310523.60
排污 230012.21
管网工程费 236171.69
环卫设施费 1691529.46
绿化景观支出 126049.34
其他费用 20368247.38
 
(5)开发间接费
开发间接费是其仕公司为管理和直接安排开发产品所发生的且不能将其直接归集到成本核算对象的成本费用性支出。主要包括采购部、项目部、营销部等职工福利费、物资管理费以及项目的物业管理完善费等。具体明细表如表3-7所示
表3-7 前期工程款
科目名称 余额(元)
开发间接费 6698671.98
职工福利费 963416.4
行政管理费 69873.60
工程管理费 60135.96
营销设施建造费 586511.408
其他费用 506914.552
 

4章 其盛和祥公司成本核算过程中存在问题 

其仕盛和祥房地产公司在房地产行业发展过程中取得过很好的业绩,也积累了很多管理方面的优秀经验。有其竞争力和自身的特色。但本文本着研究优化方法、提高工作效率的目的。这里先我们将不讨论其优秀的一面,而仅关注其成本核算中存在的问题,以下这些问题是根据企业为实现其预期的战略目标对企业进行成本管理时出现的。

4.1成本核算对象难以确定

其仕盛和祥房地产公司所使用的土地有几百亩到几千亩不等,几乎都是大面积开发,这就要求成本核算需分阶段、分批次建立核算对象。并且开发产品种类也有花园别墅、普通住宅以及商业地产等。确定开发成本核算的对象,是以整个开发项目作为成本核算对象,还是分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象,对这类情况,在会计准则中未有明确划分。另一方面,企业管理者没有充分了解成本核算对象的定位。在实际的会计工作中,核算对象划分的过度简单或过度精细都会很大程度影响核算结果。划分过于粗略(以其仕整个小区为核算单位),不能清楚反映其仕开发项目的实际成本情况,成本对象的确定随意性较大;划分过于细致(以单幢为单位),会出现分配的公共费用过多,加大财务核算工作。从而会影响企业成本核算的难度,影响房地产行业整体发展。

4.2成本核算周期难以确定

因为房地产开发项目具有开发周期较长, 资金投入较大,投资风险较高的特点,对于不同开发商,核算周期短则一年,长则近十年。因而房地产企业在成本结算中,按实际发生的周期进行决算,这样才能保障企业实际利润的真实、准确、及时,为企业的经济发展打下夯实的基础。就目前的真实情况看,其仕地产公司有些项目在工程竣工之后也未开展相应的工作,使其成本核算工作也延期推迟,导致企业不能够及时的对成本进行调控,影响了企业项目的结算周期。对于项目出现拖延的情况,可能由诸多因素引起。例如,在施工过程中注重工程决算,对项目决算不考虑和即使其仕开发项目的某些配套设施未完成,依旧不会影响其仕地产的出售工作等。这些问题在一定程度影响其仕企业项目的竣工决算。

4.3成本费用归集和分配不合理

在房地产企业成本核算工作中,费用的归集和分配是两个关键的部分。其仕企业存在对多个项目同时开发时,内部产生的小部分间接费用,相关人员未及时对这部分费用进行分配,最终导致这部分费用以直接成本和间接成本随意进行分配,影响其仕企业在成本核算上的正确性和谨慎性。在房地产企业开发过程中,由于企业存在多个项目同时进行,很多房地产开发企业过多注重项目整体成本核算,很少把关注放在小的项目核算中,因此时常出现总成本投入与实际情况不吻合的情况。其次,对于直接成本和间接成本也没有合理的分配和明确的标准,比如出现管理费、配套费、各种的保证金,征收方式不统一,征收比例不标准的情况。导致企业成本费用的归集和分配不断产生问题,进而对企业的经济效益造成一定的影响。

4.4部门间无法形成有效沟通

在其仕地产很多工程中,其成本费用支出属于复杂、琐碎的工作。其仕地产公司要求根据开发用途、施工队伍确定核算对象,将大致相同结构类型,相近的竣工时间合为一个成本核算对象。但由于其仕地产内部与施工团队之间未进行有效交流导致了成本核算对象不一致的现象。其次,在项目发展前期没有对成本核算进行细节性规划,使得成本核算考虑范围不全面。这也是由于其仕各部门未及时进行沟通引起的。有时设计部门设计出一些好的方案,但由于与成本部沟通不足,导致后期多次整改设计图纸,成本部也需重新测算。设计方案在多次调整时,会导致目标成本频繁变化,最终影响开发项目的进度。部门之间的沟通往往是非正式的,因而不能引起高度的重视,导致各方在确认成本核算对象时不能结合多方的业务知识,达到统一的标准。

5章 加强房地产企业成本核算的建议

从上述其仕地产公司的成本核算问题中发现,房地产企业虽然前期发展事态迅速,但现如今经历整改转型,但依然存在着一些不足之处,会出现一些不合理、不科学、不完善的核算。以下从四个方面提出改进措施。

5.1精准明确成本核算对象

我国的会计准则在确定核算对象上没有明确的规定,导致日前房地产企业对会计对象的划分较为模糊不清。这种情况下,在施工过程前应当首先做好市场考察,深入房地产开发项目进行研究,充分考虑工程施工进度情况,如:建筑结构,建筑层次,开发产品类型等相关因素。同时,建议国家财务部门尽快出台划分核算对象的明确规定。另外,其仕企业可跟据开发项目规模大小进行划分成本核算的对象,对于开发规模小的项目可把每个单体当作一个会计对象,或者将建设地点相同、开发结构类似、开发时间相近合为一个核算对象。对于开发规模大于一定标准的,开发周期较长的项目,可以分期、分区域划分成本核算对象。其次,可以将政府单独批准的开发产品作为一个成本核算对象,因为此项目的建筑设施,用途等具有特殊性。一旦确定的核算对象,就不能随意改动,以保证核算项目从开始到结尾的一致性与科学性。最后,其仕地产公司应对财务人员进行专门的知识培训,使财务人员清楚知道工程施工方面的业务技能,帮助财务人员对成本核算的划分有一定的基础。

5.2明确成本核算周期

其仕地产公司应该成立专门的成本核算部门来进行核算,同时在项目竣工之前就应该着手相应的结算工作。房地产开发企业成本核算的对象可以以开发周期的长短或开发项目规模范围的大小为条件,对项目产生成本的种类进行精细的划分,更全面的反映项目数据。如果其仕地产一个时期有多个项目同时进展,则可以对所有项目进行分类,按项目属性进行整合,采取特定的成本核算方式计算,提高核算效率与质量,对于项目中未完工的建设工程,可以用预提费用将估算的成本支出计入到开发产品中,项目的核算便能顺利进行下去。另外,财政部相关部门应该完善并改进成本核算相关规章制度,让其更有理可依。最后,培养成本核算方面的人才,加强会计人员的专业素质。成本核算只有按照严格的生产周期来结算,企业才能及时计算出经营利润及应交税金,以便更好地对经济效益做出评价。

5.3合理确定成本费用归集和分配

针对其仕公司项目繁杂的工程,成本费用一般不能直接归集到会计核算对象中。对于这类情况,其仕公司应该采取合理的方式进行分配,遏制随意分配的现象,以科学的方式进行归集和分配,合理的分配和归集直接成本和间接成本,有效避免为了降低成本导致分摊不公的情形。同时,关于行政费的收取和退还,会计人员应与城建部门和房管部门等加强沟通,落实比例金额,使得相关成本尽早准确归集入账、合理分配。最后,个人建议在成本可控范围内,采用“作业成本法”的成本管理方法,作业成本法将以前在“期间费用”的部分成本记录在了“开发成本”中,这使项目的成本信息来源更加真实,可靠,为房地产项目成本核算增添力量。

5.4加强各部门之间沟通

结合其仕地产的经营特点,管理者应通过完善沟通机制,鼓励基层和中层反馈建议,并建立沟通程序等来保障信息沟通有效性。另外,各部门及时沟通,持续性了解施工进展情况,及时解决施工存在的问题,并提前预防后期可能出现的阻碍。尤其是其仕的财务部,毕竟财务人员对工程建筑类在专业知识上会有局限性,需参考专业人士的建议,保证各部门在划分成本核算对象时的一致性并满足会计核算和成本控制的要求。及时沟通会使其仕的开发项目整体核算更加准确、科学。各部门通过协作,不尽明确目标,也有助于财务部门积极开展成本核算工作,从而提升其仕公司再同行业的市场竞争力。
 
 

6章 结论与展望

6.1结论

总而言之,房地产成本核算工作贯彻始终,从招标、到设计施工、再到售房,这都要求会计人员具有较高的专业知识和管理决策能力。同时,财务、设计、预算等部门应通力合作,只各部门间加强沟通协作,科学管理,在施工过程中严格把关并加强相关法律学习,使成本核算更加准确、合理;另外,房地产企业要加强对成本核算工作的重视和关注,结合上诉列举的问题比照自身进行完善,积极运用相关措施解决核算问题,使成本核算发挥意义,为成本控制提供有效保障,同时帮助企业进行更有效的决策。并对项目开发流程进行合理的调整,完善成本控制体系,实现企业成本目标,促使房产企业健康、有序发展。

6.2研究不足与今后方向

本文主要针对我国目前的房地产企业成本核算与成本管理等方面研究,并提出一些现有的问题,在研究对象选取上,排除了房地产企业特殊情况下的成本核算,即本文主要是对普遍情况下房地产企业成本核算的问题研究。其次,成本核算的解决对策,仅仅停留在了空间想象阶段,对于措施能否合理实施,实施后有怎样后果和不良状况等等,这些都需要作进一步的探讨和深层次的研究,这也是我今后为之研究的方向。

致  谢

时间悄悄从指间溜走,四年的大学生活即将结束,离校日期日趋渐进,毕业论文也到了尾声。通过论文的撰写,使我可以系统、全面地学习成本核算等理论知识,并得以借鉴众多国内外文献的宝贵经验。 
 首先要感谢我的导师孙硕老师,的耐心指导下完成的,从论文题目到论文撰写过程中遇到问题和困惑时给予悉心的指导,提出了许多宝贵的意见。从大纲到初稿,孙老师都会不厌其烦的对我的论文给出批改与意见。所以在此,向孙硕老师致以诚挚的的谢意。
感谢我在城建遇见的所有的同学和老师们,尤其是我可爱的室友们。谢谢你们帮我克服了一个个困难,让我单调的学习生活充满欢乐。四年里,我们共同见证着彼此的成长。衷心祝愿你们前有坦途,后有倒影,梦有确信,笑还笃定,周遭也光。
焉得萱草,言树之背。在这里,也借此机会对我的父母说一句“辛苦了,谢谢你们”。没有你们无私的爱和辛苦的付出,我不可能取得今天的成绩。在未来的日子里,我会更加努力,不负期望。我爱你们。
最后,感谢我的论文答辩老师们,在百忙之中评阅此文。

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