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房地产企业现金流管理问题研究——以华润置地有限公司为例

作者2021-06-07 14:24未知
 
摘  要
随着经济和人们生活水平的飞速发展,人们对房地产的需求也在不断增长,房地产企业的发展势头也十分迅猛。房地产企业数量和规模的急剧扩张,给房地产企业的日常管理带来了更大的挑战。近年来,企业财务理论日趋完善,企业能否创造更大的价值成为摆在企业面前首先要解决的问题。企业现金流量保持稳定,对于实现企业内部调控、决策安排、持久发展有着重要意义,有助于企业创造更大的价值。
本文以华润置地有限公司为例,以其近三年与现金流相关的财务数据为基础,分析了华润置地有限公司的财务状况。由此可以得出,公司的现金流结构并不合理,现金流质量并不优越,现金流流速缓慢,存在风险。而后,通过分析华润置地日常经营活动中存在的现金流管理问题及问题产生的原因,提出能够实现公司现金流高效管理的策略。房地产行业的竞争日趋激烈,华润置地有限公司必须早些认识到现金流的重要性,调整公司的现金流管理模式和管理体系,紧跟时代的步伐,不惧外界的挑战,抓住机遇,才能获得长远的发展。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
关键词:现金流;现金流管理;商业模式
Abstract
With speedy economic evolution and boosting the living level of the people, people's demand for real estate keeps increasing, which makes the scale of real estate enterprises continuously expand. Real estate enterprises’ quantity and scale expanded dramatically that has brought greater challenges to real estate enterprises’ management.In recent years, the enterprise financial theory is becoming more and more perfect, whether the enterprise can create greater value has become the first problem to be solved in front of the enterprise. The stable cash flow of an enterprise is of great significance to the rapid realization of internal control, decision-making and arrangement, and sustainable development of the enterprise, which is conducive to creating greater value for the enterprise.
This paper take China Resources Land as an example, and analyzes the cash flow status of China Resources Land based on the financial data of the past three years. According to the analysis, it can be concluded that the cash flow structure of China Resources Land is not reasonable, the cash flow quality is not superior, the cash flow rate is slow, there are risks. After that, by analyzing the cash flow management problems and their causes in the daily operation of China Resources Land, specific strategies are made to realize the company's efficient cash flow management. With the gradually intense race in the real estate business, China Resources Land must realize the importance of cash flow early, adjust the company's cash flow management model and management system, keep up with the pace of The Times, do not be afraid of external challenges, seize the opportunity, in order to achieve long-term development.
 
 
 
 
 
 
Key words: cash flow; Cash flow management; Business model


 
 
目  录
第1章 绪论 1
1.1研究背景与意义 1
1.1.1研究背景 1
1.1.2研究意义 1
1.2国内外研究现状 2
1.2.1国内研究现状 2
1.2.2国外研究现状 2
1.2.2国内研究现状 2
1.3研究目的 2
1.4研究内容和方法 3
1.4.1研究内容 3
1.4.2研究方法 3
第2章 相关理论概述 4
2.1现金流的概念与特点 4
2.1.1现金流的概念 4
2.1.2现金流的特点 4
2.2现金流管理的概念与目标 4
2.2.1现金流管理的概念 4
2.2.2现金流管理的目标 4
第3章 房地产行业现状分析及华润置地有限公司概况 6
3.1房地产行业现状分析 6
3.1.1 房地产行业的经济环境分析 6
3.1.2 房地产行业的政策环境分析 6
3.1.3 房地产行业的社会环境分析 6
3.1.4 房地产行业的技术环境分析 6
3.2华润置地有限公司概况 7
3.2.1华润置地有限公司简介 7
3.2.2华润置地有限公司组织结构 7
3.2.3 现金流管理模式 8
第4章 华润置地现金流管理存在的问题及原因分析 9
4.1华润置地现金流管理存在的问题 9
4.1.1现金流结构不合理 9
4.1.2现金流质量不优越 10
4.1.3现金流流速较慢 12
4.2华润置地现金流管理存在问题的原因分析 12
4.2.1 融资方式单一 12
4.2.2现金流管理滞后 13
4.2.3销售增速较低 13
4.2.4商业模式限制 13
第5章 华润置地现金流管理优化策略 14
5.1制定最佳融资决策 14
5.2建立资金管理信息系统 14
5.3 提高经营能力 14
5.4完善商业模式 15
5.4.1设计合理的商业模式 15
5.4.2商业模式设计与现金流预算管理相结合 15
5.4.3树立员工意识 15
第6章 结论 16
致 谢 17
 

 
第1章 绪论
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
现金流在企业的财务管理方面是十分关键的一个指标,在维持企业财务状况稳定和企业健康发展等方面起着关键作用。企业如果没有足够的现金流,不仅会引起企业财务情况波动,同时还会对企业的生产经营活动产生巨大的影响。所以,企业的管理者都对现金流的管理格外重视。在企业的日常生产经营活动中,企业通过提高企业现金流使用率以及现金的周转速度,可以获得充足的资金来源,从而推动企业更好更快发展。
企业的现金流通过企业的日常经营活动和投融资活动产生。企业有充足的资金,才能充分保证地产项目的顺利实施。企业的现金流转速度、企业的偿债水平等都能够通过现金流得以充分地体现,而且现金流能够提供可靠的信息帮助管理者评估企业的可持续性发展能力以及盈利能力。企业的现金流通过企业的日常经营活动和投融资活动产生。现金流在房地产开发建设与经营管理过程中的重要性是显而易见的。因此,如何在房地产项目实施过程中正确高效地筹集资金,合理使用资金,确保现金流畅通,是每个房地产开发公司在现金流管理过程中需要引起高度重视的问题。近年来,房地产行业发生了许多变化。国家不断出台房地产行业价格调控新政策,房价猛涨的形势得到有效控制。与此同时,国家对房地产企业实施更加严格的监管措施,银行贷款减少使得企业的资金难以维持正常的生产经营活动,房地产行业的发展前景越来越具有不确定性。在此背景下,如何实现现金流的有效管理成为房地产企业管理活动中的一个关键问题。
1.1.2研究意义
(1)理论意义
维持现金流的稳定是企业日常经营管理的首要任务。然而,通过分析目前房地产企业的管理现状,可以看出现金流水平是否保持稳定往往会在日常管理中被忽视,企业的管理者大都缺乏现金流健康管理的观念。本文研究内容的理论意义在于,通过研究可以扩展现金流管理的内容,使现金流管理结构变得更加完整,同时可以帮助房地产企业更好地实现现金流的有效管理。
(2)实践意义
企业内部资金的储备量以及可支配现金的数量关系着企业的正常运营,影响着企业的生产经营和投资水平。房地产的开发能给企业带来巨大收益,但是比较容易受到国家政策的影响,而且房地产开发时间长,资金周转慢,会给企业的日常经营带来一定风险。房地产企业现金需求量大、现金利用率不高、资金链断裂风险高,所以维持现金流的平稳健康对于房地产企业来说格外必要。本文将华润置地有限公司作为研究对象,通过研究其财务报表,分析了公司的现金流管理现状以及经营能力和盈利能力。本文对房地产企业的现金流管理来说具有参考意义。 
1.2国内外研究现状
1.2.1国内研究现状
王文状(2017)认为如何有效降低营运风险是房地产企业目前要解决的首要问题,他的研究侧重于房地产行业现金流风险的管理。企业可以通过风险控制维持企业的健康发展。从而增强现金流管理能力,改善现金使用情况,建立内部控制与监督机制。
张借(2018)主要研究了房地产行业的现金流问题,从企业的筹资能力、经营策略的完整性、资金管理情况等方面进行了研究。
1.2.2国外研究现状
国外对于现金流问题的探究并不深入,理论成果和实践成果也不多。
Milckelson 和 Partch(2015)从应收账款和存货两个角度衡量了企业的现金流管理水平,分析了这两个方面可能对现金流管理产生的影响,提出了解决现金流紧张的措施。
Lee(2016)指出企业现金流量管理必须在总利润水平不变的环境中进行界定。在现金流的管理中,要把管理重点放在财务管理和成本效益管理之间的区别上,这有助于加强现金流量管理的内部控制,同时解决了现金流量管理与公司营运过程中存在的问题。
1.2.2国内研究现状
王文状(2017)认为房地产企业的现金流管理离不开风险防范,他的研究侧重于房地产行业现金流风险的管理。企业可以通过风险控制维持企业的健康发展。从而增强现金流管理能力,改善现金使用情况,建立内部控制与监督机制。
张借(2018)以房地产行业为研究对象,提出房地产企业主要存在外部融资水平低、关键战略政策丧失、财务工作质量差等现金流相关性问题。
1.3研究目的
本文的研究目的,是以华润置地有限公司为研究案例,以房地产行业本身所具有的特性为依据,立足于房地产企业当前现金流管理的实际状况,深入全面地探究其重要性,同时建立现金流管理系统,为企业的日常经营和项目建设提供源源不断的资金支持,推动企业经济水平的提高,激发企业的潜在价值。
1.4研究内容和方法
1.4.1研究内容
论文分五个部分论述。一是依据国内外文献的研究成果,阐述研究背景、意义、内容、方法等;二是阐述现金流和现金流管理的理论、现金流管理的目标;三是对我国房地产的发展现状进行分析并说明华润置地有限公司概况;四是从现金流管理模式、现金流结构、现金流质量、现金流流速等角度出发,详述华润置地有限公司现金流的问题并进行原因分析;五是对华润置地有限公司的发展提出建议,通过制定最佳融资战略、建立资金分析和评价体系、建立资金管理信息系统、扩大销售渠道、完善商业模式等方法来促进华润置地有限公司更好更快地向前迈进。       
1.4.2研究方法
(1)文献研究法
这种方法是对各类文献进行调取与学习,以达到自己想要的目的。它是一种基于文献资料的检索方法。本文在具体研究目标的同时,参考了国内外知名现金流管理文献,从而达到充分理解的目的,进而更好地掌握现金流管理的理论依据和相关知识水平,为本文科学性的研究分析打下了深厚的基础。
(2)案例分析法
    这种方法具体探究案例当时发生的主要经过,将理论分析和真实案件明确做以区分,权衡现实与理论。同时,也对引发事件的各个因素所导致不同类型的结果加以研究,从而分析出因素不同会带来不同的结果。本文以华润置地有限公司为例,通过对华润置地有限公司的财务数据进行收集,具体研究其现金流向,并了解财务状况,结合华润置地有限公司的实际情况加以分析。同时,根据自己发现的诸多问题,提出相应的解决措施。


 
第2章 相关理论概述
2.1现金流的概念与特点
2.1.1现金流的概念
现金流(Cash Flow)管理作为财务管理的主要部分,是衡量企业竞争力的关键指标。通过健全的现金流管理流程,可以使企业的现金流水平保持稳定,以此来维持日常生产经营。
现金流是指企业在特定时期中的现金和现金对应价值的物品,其流入和流出的数量。管理者常用现金流的好坏来判断企业能否能够实现持续运营,有无足够的可支配现金偿还债务。所以现金流是企业健康发展的决定性因素。
2.1.2现金流的特点
(1)动态性
现金流的数量会在企业经济活动的作用下发生改变,企业资金流动时点不尽相同,每个时点的现金流情况也是有所区别的。
 (2)时间性
在计算或使用现金流时,需要将影响货币时间价值的因素考虑在内,特别是对于投资活动中所产生的现金流更要考虑这些因素。
(3)差量性
现金流实际上指的是企业交易营销而导致的现金流量的变化量。差量的概念不但包括现金的流入与流出,还包括现金净流量,这些都是现金循环过程中所产生相差的额度。
2.2现金流管理的概念与目标
2.2.1现金流管理的概念
现金流量管理是指以现金流量作为重心,围绕企业经营活动和筹资活动等,形成的管理体系。
2.2.2现金流管理的目标
现金是企业的资产,是企业的血肉。现金流量以企业价值最大化为目标,现金流管理的主要方向是使现金管理水平达到极佳状态。现金流量对现金的作用加以分析,形成动态信息;对资金储备量和净现金流量情况的反映,则形成静态信息。动态信息反映了:企业实现持续发展的关键是企业的一个项目完成之后,企业的内部资金不能发生亏损,以保证企业下一个项目的顺利开展。静态信息反映的则是:企业内部不宜储存过多的现金,因为现金并不能自己创造利益。管理者应当采取措施促进现金流的增长,在经济活动合理分配现金的使用,降低现金的支配代价,提高现金的利用率。总之,现金流管理是企业为达到价值最大化这一目标,运用预测、决策、控制、报告和分析等手段对企业现金流入流出时间和数量进行的一种全面的、系统的管理活动。


 
第3章 房地产行业现状分析及华润置地有限公司概况
3.1房地产行业现状分析
3.1.1 房地产行业的经济环境分析
房地产属于土地密集型产业,是在生产过程中将土地作为生产要素投入以实现生产的产业。购地费用和建设费用是房地产企业的主要支出费用,由于开发建设的时间一般很长,并且对资金的占用量也很高,所以房地产企业会时刻面临资金短缺的风险。二十世纪九十年代以来,我国经济飞速发展,人民收入逐渐增加,人民的消费水平也在不断上升,开始追求高质量的生活和高收益的投资项目,房地产行业由此获得了充足的发展。然而二十世纪初,国家出台了一系列针对房地产的政策,与此同时,越来越多极具竞争力的企业为了“分一杯羹”,纷纷进入房地产市场中,使得房地产行业竞争激烈,收益减少,给房地产企业的发展带来了不小的压力。
3.1.2 房地产行业的政策环境分析
房地产行业的持续发展和国家的宏观调控政策是分不开的。国家一方面对一线城市实行限购政策和紧缩的货币政策,降低城市的购房量,防止房价的突然上涨而导致房地产市场供求关系不平衡,造成国家经济崩盘;另一方面,对二三线城市的政策则不那么严格,通过调整二三线城市的经济结构,加大对人民购房的补贴,刺激购房消费,加快经济建设,推动其向城市化发展,提高经济发展水平。国家十分关心房地产行业的发展,房地产行业虽然现在的发展现状不如多年以前稳定,但是作为国民经济的支柱型产业,作为与人民息息相关的行业,它的健康发展是利国利民的好事。
3.1.3 房地产行业的社会环境分析
改革开放至今,我国经济水平不断提高,房地产行业也随之进行了40余年的发展。二十世纪八十年代,国家发展刚刚起步,人民收入低,住房由国家分配;二十世纪初,国家经济飞速发展,商品房经济出现,房地产行业也随之获得了蓬勃发展。但是随着房地产市场趋于饱和,房价过高,炒房的现象层出不穷,买房难,一线城市买房更难成为人民当前主要头疼的问题。这种社会环境更加拉大了国民的贫富差距,给国家实现全面建成小康社会的目标带来了不小的压力,削弱了国际竞争力。
3.1.4 房地产行业的技术环境分析 
随着人们物质收入水平的不断提高以及科学技术的快速发展,科技逐渐融入人们的生活,购房者对于房屋的要求也越来越高:房屋结构、房屋的交房期限、住房环境、配套设施、交通等条件都会作为他们的购房要求。房地产行业仅靠拿地卖房就能获得高收益的时代已不复存在,房地产企业不仅要提高机械化水平,在保证住房质量和环境质量的同时加快房屋建设;还要在拿地时更加谨慎,充分考虑周边环境。充足的资金和健康稳定的财务状况是房地产企业一切项目建设的基础,企业应当提高财务管理水平和销售水平,制定多元化发展战略,搞好企业的内部控制,保证企业在在激烈的市场竞争中立于不败之地。
3.2华润置地有限公司概况
3.2.1华润置地有限公司简介
华润置地有限公司(以下简称华润置地),是华润集团旗下的地产公司,是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分q股,成为香港43只蓝筹股之一,是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。  2018年,华润置地的全年营业额累计达到1211.9亿元人民币。 截至2018年12月底,华润置地所购入的土地覆盖全世界70个城市,总土地储备量达到5957万平方米。 截至2019年6月,公司的总资产达到7270.79亿元。
截止到目前,华润置地已进入中国内地39个城市,正在发展项目超过70个。华润置地现在已转变为综合性房地产开发商,住宅开发与投资性房地产租赁相辅相成,成为中国地产行业中最具有卓越影响力的公司。
3.2.2华润置地有限公司组织结构 
华润置地有限公司总部为投资监控型管控,通过商业计划书及相关绩效数据进行管理。目前华润置地总部共10个部门,其中设计管理部、工程管理部、运营管理部、法律部等部门的主要职能仍定位于专业研究与支持华润置地的管理和控制,其定位正在由投资监控型向项目监控型转变。其管控发展轨迹跟其它公司不一样。其它公司一般是集团总部力量最强,然后基于下属公司管理成熟度及人员能力水平的不断提高而逐渐变成“小”集团化总部。而华润置地是先有内地各城市公司,后在香港成立总部,因此对下属公司的管控力度则是逐渐从弱转强。图3-1为华润置地总部组织架构图。
 
 
图3-1华润置地总部组织架构图
 
   
3.2.3 现金流管理模式
华润置地现金流管理模式基于“金融+地产”的商业模式,其最大特点在于其金融融资上。华润置地的业务模式和发展战略非常明确,即:通过华润集团进行资金孵化,从而获得优质资源并进行资本运作。同时,利用公司财务控制能力上的长处和华润集团强大的国际融资能力,在日常生产经营活动中,共同推动住宅开发业务与商铺租赁业务,使得未来华润置地在房地产行业的发展中更具竞争力和领导力。


第4章 华润置地现金流管理存在的问题及原因分析
4.1华润置地现金流管理存在的问题
4.1.1现金流结构不合理
通过梳理总结华润置地有限公司2016年至2018年的财务数据(见表4-1),从经营活动、筹资活动、投资活动三个方面剖析华润置地的现金流量状况。
表4-1 华润置地2016年—2018现金流量状况表 (单位:亿)
  2016年 2017年 2018年
经营活动产生的现金流量 138.57 95.09 272.35
筹资活动产生的现金流量 -37.08 272.94 339.63
投资活动产生的现金流量 -80.12  -247.12                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            -451.18
现金及现金等价物净增加额 21.37 120.90 160.80
 
 
图4-1华润置地2016年—2018现金流量变动折线图
(1)经营活动现金流量方面。
表4-1反映了华润置地经营活动产生的现金流量波动发展的情况:2017年与2016年相比有所缩减,2018年又迅速增长到272.35亿元。由于购地成本上涨、开发投入增加、投资回报慢等因素,经营活动产生的现金流量并不丰厚。
(2)筹资活动现金流量方面。
从第二行数据中可以看出,华润置地2017年筹资现金流大幅增长,从2016年的-37.08亿元迅速增长到272.94亿元,增长了310.02亿元,2018年持续增长到339.63亿元,公司耗资数百亿激进拿地,导致负债越来越多,财务风险加重。
(3)投资活动现金流量方面。
从第三行数据中可以得知,华润置地投资活动产生的现金流量一直为负且存在不小波动。2017年的现金流量相对于2016年来说缩减了三倍多;2018年和2017年相比,现金流量同比减少幅度接近50%,这说明华润置地持续进行投资或扩大规模,投资活动频繁。
通过以上分析以及对相关资料的收集可以得出,华润置地大部分的现金流都用于投融资活动,并且由于企业大量购置开发土地,受国家政策影响较大,现金流量不充分,企业发展存在一定风险,企业内部的现金流结构并不合理。
4.1.2现金流质量不优越
(1)偿债能力分析
表4-2  华润置地偿债能力一览
  2017-12-31 2018-06-30 2018-12-31
流动比率 1.39 1.44 1.33
速动比率 0.46 0.49 0.45
产权比率 2.33 2.51 2.63
资产负债率 69.99% 71.5% 72.44%
 
①短期偿债能力分析
从表4-2中可看出,华瑞置地的流动比率和速动比率的下降幅度并不大。华润置地内部的资金储备对于维持公司日常的运营来说还是很充足。但是速动比率一般应该保持在 1以上,对于华润置地来说,其速动比率一直低于0.5的水平,这在一定情况上说明企业还存在短期偿债能力压力,现金流动性受到影响。
②长期偿债能力分析
企业的长期偿债能力通过资产负债率表示,资产负债率是指企业通过负债获取的资产在企业总资产中所占的比重,通过这个综合性指标能看出企业的实际负债水平。正常情况下,资产负债率应保持在40%~60%之间,但是从表4-2中我们可以看到,华润置地的资产负债率一直保持在70%左右,企业负债较高,这样会产生现金流的压力,影响企业的长期偿债能力,甚至可能出现资金链断裂的可能,存在财务风险,现金流质量并不优越。
(2)盈利能力分析
本部分用近几年房地产企业的净资产收益率(ROE)的情况来对比分析华润置地的盈利能力。
表4-3   华润置地ROE(%)情况表
年份 2016年 2017年 2018年
净资产收益率 16.85% 17.74% 18.38%
 
 
 
图4-2 房地产企业ROE对比图
华润置地近几年的盈利能力有着平稳的提高。2018年华润置地的盈利能力表现良好,销售毛利率为43.39%、销售净利率22.43%、净资产收益率(加权ROE)18.38%,各项盈利指标处在TOP50房企的中上游。在图4-2中的几家房地产企业中,华润置地的加权ROE表现一般,比碧桂园、新城、融创、龙湖的都要低一些,这跟华润置地的资产周转率较慢有关。不过,这是华润置地上市以来除2013年之外最高的ROE表现。从图4-2中可以看出,和同行业相比,华润置地现金流质量相对较低。
4.1.3现金流流速较慢
总资产周转率、存货周转率、应收账款周转率越高,企业的现金持有量越高。这主要是因为企业资产的流动速度越快,越有助于加快企业资金的回收,同时,企业就有足够的资金来维持生产经营。
表4-4 华润置地现金流速分析表
项目 2017年 2018年 2019年
应收账款周转率 36.9 57.2 56.0
存货周转率 0.3 0.3 0.3
总资产周转率 0.24 0.21 0.20
 
应收账款周转率是用于分析企业应收账款流动情况的指标。从表格中可以看出,2017年到2019年,华润置地应收账款周转率增长不少,这表明企业现金流速加快,坏账损失减少,偿债能力增强。
存货周转率常常可以体现出企业的存货能否顺利变现以及企业内部存货的储备是否会给企业的资金带来压力。从而使得企业满足日常运营时,也能够实现内部现金的合理利用,有助于提高企业对平时债务的偿还能力。华润置地最近激进拿地,销售增速水平低落,存货周转率表现相对较慢,近几来均未能超过0.4,企业现金流速较慢。
总资产周转率反映企业资产运营效率。近三年以来,华润置地的总资产周转率相对稳定,2018年、2019年较前一年相比均略有下降,总资产周转率越低,周转天数越高,企业现金流流速越慢,这说明企业销售能力减弱,资产运营效率降低。
4.2华润置地现金流管理存在问题的原因分析
4.2.1 融资方式单一
随着国家金融政策收缩,国际经济形势不容乐观,房地产企业也面临着前所未有的危机。华润置地虽有母公司做后盾以保证现金流的稳定,但其主要融资方式还是依靠银行贷款,资金筹措方式有限,资金获取量不足。当前,华润置地投资土地的面积和价格仍有大幅度增涨,开发物业土地储备面积和投资物业土地储备面积也在不断增加,公司负债率逐年递增。华润置地现有的融资方式单一,公司内部资金不足,项目进展滞后,不利于其未来的良好发展。
4.2.2现金流管理滞后
华润置地近几年现金流灵活性持续下降,公司负债更是近5000亿,达到历史最高。在这种局面下,华润置地仍耗费1100亿元激进拿地,导致公司资产负债率快速增涨。华润置地现金流管理滞后,这无疑是在和未来的经济形势对赌。如果市场形势大好,国家政策支持,公司就能大获丰收;但一旦市场惨淡或国家严厉调控,负债压力会使公司面临资金链断裂的风险。并且华润置地多元发展,在销售和投资物业的同时,其业务还涉及商圈、养老院、服务业、互联网建设等多个方面,并积极拓展海外业务,更给华润置地的现金流的灵活性带来不小的压力。
4.2.3销售增速较低
最近一段时间,房地产市场低迷,多个城市的楼市开始出现冲高回落现象,大多数投资者处于观望状态,房价和预期相比有所下降。在这种的情况下,房地产企业想取得高速发展难上加难。截止2019年9月,华润置地的销售面积增长25.1%,销售金额增长30.6%。这反映了华润置地的销售水平低落,使得公司存货周转率降低,盈利状况不理想,现金流质量不高。
4.2.4商业模式限制
华润置地目前的现金流管理模式要求公司的资金流动具有充分的灵活性,非常注重公司资产增值与资金回收能力,以及企业的投融资能力和资产管理分析能力。华润集团作为华润置地的强大的财务后盾,对华润置地的快速发展起着关键作用。不断做大做强是华润置地发展的一大特色,但这种模式对于母公司的依赖,不利于满足华润置地对资金的实时需求,资金筹集往往比较滞后。

第5章 华润置地现金流管理优化策略
5.1制定最佳融资决策
华润置地在运营建设的各个阶段都需要大量的资金投入,投地拿地、工程建设、完工后期建设等都需要充足的资金支持。公司的资金大都来自银行贷款和母公司的资金支持。银行贷款作为公司的主要筹资途径,受国家宏观货币政策的影响较大,如果遇到紧缩的货币政策,经济放缓,贷款利率上升,银行放贷减少,就会使公司面临融资成本增加、融资压力加大的局面。同时人民的购买力会随着货币政策的紧缩而下降,会给公司带来一定的销售压力,降低公司的销售收入,从而导致公司资金周转不灵,产能下降等问题。
公司应搞好和银行之间的关系,为公司融资降低一些压力。公司在项目筹建时就应当把内部资金和外部融资能否满足项目开展的整个过程考虑在内,同时要熟悉各个银行的融资方式和融资利率。企业还可以通过拉拢投资,寻求合伙人等不同于传统融资的方式来获得资金投入。所以企业应当考虑多方面因素,制定多种融资方案,以降低融资成本,提高融资成功率为目的,在资金紧张时选取最佳融资方案,获得资金支持,使企业现金流保持稳定,保证项目的顺利进行。
5.2建立资金管理信息系统
随着我国科技水平的提高,人工智能逐渐应用到生产生活的方方面面。华润置地的经营业务逐渐向多元化发展,项目数量多,项目开展时间长且过程繁琐,而且生产运营的各个环节都离不开资金的投入,这就造成公司现金流转速度变慢的问题,给公司的财务管理带来了不小的压力。虽然华润置地有母公司的资金支持,但金融市场的风险是不可预料的,一旦出现金融危机,在母公司自顾不暇的情况下,华润置地还是要靠自己求生存谋发展。所以华润置地应提高公司的信息化管理水平,建立资金管理信息系统,增加企业抗风险的能力,有助于对企业进行高效的财务管理,同时,可以对项目的各个环节进行监控,避免出现以次充好的现象,从而提升项目质量,提高销售业绩,缩短公司的加快资金回收,使公司现金流水平保持稳定,更加有利于企业的健康发展。
5.3 提高经营能力
华润置地在经历人事动荡和激进拿地之后,销售额连续下降,在销售总额排行榜中勉强保住前十的位置。而华润置地净利润的增长主要得益于开发物业等其他业务收入,主营业务收入、销售收入接连大幅度减少。所以华润置地一方面要制定有效的营销策略和业绩激励政策,提高公司的销售能力,为公司员工提供广阔的升职空间,激发公司销售人员的工作热情。这样在既能保证公司业绩水平提高,又能防止人才流失的同时增加销售收入,加快现金流转速度,有利于维持企业的持续发展。另一方面,华润置地要合理规划公司的经营活动,抛弃“土地为王”的旧经营理念,合理控制土地资源储备量,保证公司可支配现金流充足,避免继续激进拿地,而应多考虑如何提升品牌价值,提高住房和环境质量,增加公司在同行业中的竞争力,提高企业经营活动创造现金的能力。
5.4完善商业模式
华润置地目前的商业模式已不适应公司现阶段的发展状况,所以华润置地应当对其现有商业模式进行完善,从而提高公司的财务管理水平,推动公司的快速发展。
5.4.1设计合理的商业模式
华润置地在设计商业模式时,要对自身的情况有全面的了解,要清楚公司自身的优势与劣势,发挥优势,回避劣势,规划合理有效的商业模式。并且在制定过程中,不仅要分析商业模式可能对公司财务管理产生怎样的影响,以及如何将这种影响降到最低,如何使企业创造更大的价值;还要对公司未来的现金流动情况有清晰地认识,确保公司之后不会出现现金不足的风险,以保证公司资金链的稳定,有利于公司的持续性发展。
5.4.2商业模式设计与现金流预算管理相结合
华润置地在商业模式的设计过程中也要充分考虑现金流的预算管理,现金流预算管理能够很好地评估企业的贷款能力以及现金流水平,能够为企业实现有效的财务管理增添动力。华润置地由此可以更好地权衡公司内部的现金流水平是否能够满足项目工程的需要,使公司的现金流保持稳定,降低资金短缺的风险。目前来看,房地产市场瞬息万变,国家的宏观调控政策也不是一成不变的。为了公司现金流量稳定和公司的持续发展,公司的商业模式也应当随着市场和政策的变化而变化,从而提高公司的财务管理水平,有助于公司实现持续经营的目标,提高公司在市场中的竞争力。
5.4.3树立员工意识
商业模式的设计和有效落实,需要公司员工的支持和信任。公司员工作为企业生产经营活动的主要参与者、公司战略方针的主要制定者、公司决策的主要落实者,以商业模式为基础的现金流管理意识要在潜移默化中传递给公司的员工。这个意识深深植入员工的脑海中,可以使员工在处理日常工作事务中、项目实施过程中、决策制定过程中考虑到商业模式和现金流管理之间的关系,有利于公司商业模式的顺利落实,从而实现公司现金流的有效管理,提高公司的财务管理水平。


 
第6章 结论
房地产企业在日常运营过程中的每个环节都需要资金投入,开发环节需要资金购入开发土地,建设环节需要资金进行施工建设,任何一个环节出现差错都会导致资金链断裂,使得项目进程中断,甚至给企业造成更大的损失,所以房地产企业应当时刻关注现金流的安全性与稳定性。并且房地产企业由于现金回收期长,现金流周转率低,相对于其他企业来说需要更多的资金维持正常的生产经营。这使得房地产企业的经营风险更高,房地产企业对现金流的管理更加重要。
本文对华润置地有限公司的现金流进行了分析,得出以下结论:
(1)目前,由于华润置地有限公司融资方式单一、现金流管理滞后、销售增速较低,  实行“金融+地产”的商业模式使资金筹集往往比较滞后,导致公司现金流结构不合理、现金流质量不优越、现金流流速较慢;
(2)华润置地有限公司需要制定最佳融资决策、建立资金分析和评价体系、建立资金管理信息系统、提高经营能力、设计与现金流预算管理相结合的商业模式,才能改变现金流管理的状态,使公司的发展越来越稳定、健康。


 

致 谢

本论文从开题报告到论文结束期间,均在王华导师教导下完成。从论文的选材、中心思想及整体构造思路,都得到了王华老师的耐心指导。为我及时提出每个阶段所做的不足的地方,不断完善不断修改。我也积极配合王华老师提出的宝贵意见。首先,先向我的导师致谢,导师的知识水平和敬业精神使我受益匪浅,同时也感谢导师这么长时间的细心指导和帮助支持,使我能够不断成长,写出另导师满意的论文。这种精神会在今后的学习及工作中不断升华,使我终身受益。
同时,也感谢学校。感谢沈阳城市建设学院提供了如此优秀的学习环境与氛围,能使我在无数研究资料和专业数据中尽情游荡,让我沉醉在这其中专心学习;各个老师传授了我知识与经验,为我今后的学习或工作生涯提供了不可或缺的知识及能力。
当然,也要感谢陪伴我的同学及朋友。在这漫长的时间里,正是因为有你们,才是我原本枯燥乏味的生活充满了乐趣与惊喜。在我最困难的时候,正是因为有你们,才使我变得更加坚强更加努力。再最后的论文编写中,我们互相帮助与鼓励,共同进步、共同前行。你们也是我前进道路上不可或缺的一份重要力量。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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