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我国住房租赁市场存在的问题及对策研究

作者2021-05-27 16:10未知
我国住房租赁市场存在的问题及对策研究
 
摘要
近年来,以房地产为主导产业带动我国经济快速发展,但我国居民住房问题仍然有待改善,尤其是中低收入人群的住房问题较突出,一方面城市房价快速上涨,国家也出台一系列政策抑制房价过快上涨,但并没有取得预期的效果;另一方面是居民迫切提高生活质量的需要,更多人想要到城市购房定居,过上更高质量的生活。而目前我国房价过高,中低等收入水平的人群诸如刚毕业的大学生、在城市生活的农民工等等买不起房。所以,解决中低收入人群住房问题得最好方式是发展好住房租赁市场。所以,研究我国住房租赁市场目前存在的问题以及对策具有重要的现实意义。
本文首先总结国内外学者对住房租赁市场一些相关研究,阐明住房租赁市场的一般发展规律。再以简要的数据分析我国大城市代表与世界大城市代表的住房租赁市场对比,再从供给现状和需求现状来分析我国目前住房租赁市场的现状,从中寻求我国住房租赁市场存在的问题,随后指出了我国住房租赁市场存在的问题,即租赁关系不稳定性、影响出租意愿;中介服务很不规范;缺乏政府政策支持,法律监管体系不完善,并分析了这些问题的成因,如房价上涨过快,租售比不合理因素,最后专门对我国住房租赁市场目前所存在的问题提出合理的对策和建议:加大用于适租房屋供应;建立健全租赁市场的场有效机制。最后总结本文研究的经验与对未来研究的展望。
 
 
 
 
关键词住房租赁市场  现状  问题  对策和建议
 
 
 
 
 
目录
第一章 绪论 1
一、 研究背景 1
二、 研究意义 1
三、 国内外文献综述 2
四、 本文研究的主要内容 4
五、 研究方法 5
六、 论文的创新点 5
第二章 影响我国住房租赁市场发展因素 5
一、 政府行为对住房租赁市场的影响 5
二、 中国传统观念对住房租赁市场的影响 6
三、 地域性供需不平衡对住房租赁市场的影响 6
(一) 东西部供求不平衡 6
(二) 城区中心与郊区供求不平衡 6
四、 房产开发商对住房租赁市场的影响 7
第三章 我国住房租赁市场现状与问题分析 7
一、 我国住房租赁市场现状 7
(一) 市场需求现状 8
(二) 市场供给现状 8
二、 我国住房租赁市场目前所存在的问题 9
(一) 租赁关系不稳定性、影响出租意愿 9
(二) 中介服务很不规范、承租人权益得不到保障 9
(三) 发展不成熟,机构租赁处于初步发展阶段 10
(四) 缺乏政府政策支持,法律监管体系不完善 10
第四章 我国住房租赁市场存在问题的原因分析 11
一、 对租赁关系不稳定,影响出租意愿的原因分析 11
二、 对中介机构不规范的原因分析 11
三、 对市场发展缓慢的原因分析 12
四、 对政府缺乏政策,监管不到位的原因分析 12
第五章 完善我国住房租赁市场的对策建议 13
一、 加大适租房屋供应 13
(一) 加大租赁租房专用土地供给 13
(二) 丰富租赁房屋供给渠道 13
(三) 推进保障性租赁住宅的建设 13
二、 健全住房租赁市场的长效机制 14
(一) 完善租赁信息备案登记制度 14
(二) 加强租赁市场诚信体系建设 14
(三) 健全住房租赁市场的法律体系 14
三、 培育和发展专业租赁机构 14
(一) 引导房地产企业进入租赁市场 14
(二) 培育专业化的租赁管理机构 15
第六章 结语 15
第七章 致谢 15
参考文献 15
 

第一章 绪论
一、研究背景
虽然近年以房地产为主导产业带我国动经济的发展,但多数居民的住房问题仍然没有得到解决。我国房价普遍过高,导致很多人中低等收入人群买不起房子,解决这些人群住房问题的最好方式是发展好住房租赁市场。但我国目前的住房租赁市场仍然存在的问题,中低收入人群的住房问题梦能得到解决,住房问题迫切需要改善。
政府非常重视民生问题,重视居民的住房问题,出台一系列的条例、增收房产税等方式竭力解决当前我国住房问题。然而对我国住房租赁市场的发展不太重视,我国住房租赁市场发展落后、严重落后于住房销售市场,中低等收入人群的住房问题仍然没有得到彻底的改善。学者们也对住房租赁市场进行考察调研,分析住房发展规律,从供给需求关系、政府行为等角度分析我国住房市场存在的问题及问题形成的原因,提出了针对性的政策建议。企业对完善我国住房租赁市场有重要的促进作用,房产公司开始有有专门用于租赁的套房;互联网企业则是创造租房信息平台,如贝壳找房、链家、58同城等APP,为房屋所有者与需求者提供信息对接。
二、研究意义
人总离不开“衣食住行”,住房解决了民生的“住”问题。房子是居民生活的落脚点、是重要的栖息地。我国房地产市场发展到现在已不够健康完善,住房租赁市场严重滞后于销售市场,销售市场高额的房价严重影响了人们的生活质量。一个健康完善的房地产市场应该是销售市场和租赁市场稳健发展,房屋买卖和房屋租赁是房地产市场的两大部分,相辅相成、相互支撑,两个市场更好的发展才能解决好“住”的问题。缺少某一个部分,那么住房市场体系就是不完整,它的市场效益就没有办法发挥,无法满足不同层次的住房需要。
(一)现实意义
从宏观层面看,发展住房租赁市场,对我国住房租赁市场进行研究分析,有利于构建完善我国多层次住房体系,满不同收入水平居民的住房需求,解决了不同收入人群的住房问题;有助于解决住房所有者与需求者之间产生的一系列问题,使双方有更好的交易环境;总之,对我国住房租赁市场的研究,解决中低收入者的住房问题,解决了基本的民生问题,中低等收入人群的生活才能得到保障,最终有助于我国经济的又好又快的健康发展。
(二)理论意义
研究我国住房租赁市场,从对政府的建议角度出发,为决策者提出合理性的建议,有利于健全我国住房保障体系;从住房供应者的角度出发,提供更多合适的住房,改善了民生问题;改善我国居民消费观念,传统观念认为:只有在销售市场买房了,有了属于自己的房子,才能有社会地位,生活的质量才能真正的到改善。发展住房租赁市场的先进性,则有利于引导我国居民住房消费观念的转变;租赁市场和销售市场组成完整的住房市场,发展我国住房租赁市场,使我国住房租赁市场顺应时代的发展,保证我国住房租赁市场向健康的住房发展理论迈进。
三、国内外文献综述
(一)国外文献综述
 Michelxley 和Jacqueline Smith (1996)[1] 介绍了德国、英国、法国、等欧盟国家的住房政策,分析研究了住房租赁市场的发展状况以及租赁住房的供给情况。Duncan Maclennan (1998) [2]主要研究了美国的住房租赁市场,指出工作流动性和稳定宏观环境都将有利于促进住房租赁市场的发展。ChristineWhitehead 和 KathleenScanion(2004)[3]以西方十几个国家作为研究基础,比较了这些国家租赁和自有两种居住形式,并分析了这两种居住形式在政府实施金融政策措施的影响。由于国外的住房租赁市场发展时间较早,住房租赁市场发展比较规范,研究成果也较为成熟。Tony Crook (1998) 以加拿大为例,研究了北美洲住房租赁市场的供给问题,研究指出培育住房政策应该建立在市场体制之上。同时认为政府在住房租赁市场的发展上能发挥巨大作用,研究分析发现发现政府的相应政策和改革等都使得住房租赁市场的供应结构出现了明显变化,另外对房东的租金管制、对限定房屋标准以及市场需求下降都促使新的租赁房比例呈现不断下降趋势,严重阻碍限制了住房租赁市场的发展。Anne Laferrere和David Le Blanc (2004)[4] 都分别对供给方补贴和需求方补贴两种方式的效率进行了实证分析研究。Jim Kemeny (1995) [5]对欧洲国家的住房租赁市场的发展状况和政府实行政策后的前后发展变化分析并总结后,提出了住房租赁市场可以分为两大类,即单一租赁住房市场和多重租赁住房市场体系,并阐述了两种租赁市场是形成过程,研究说明随着政府政策的变化,租房租赁市场是如何顺应政策的发展的。
(二)国内文献综述
国内有关住房租赁市场方面的研究,则主要是从市场化住房租赁和保障性住房租赁这两个方面进行的。吴敏洁 (2009)[6]认为发展住房租赁市场, 在市场机制条件下,具有重要的现实意义:发展住房租赁市场,可以满足不同层次的居民对住房的需求,有助于完善我国房地产市场体系;提髙我国居民的生活水平,满足中低收入群体的住房需求,建立健全我国住房保障制度;促进合理的家庭消费结构,避免不合理的住房过度消费消费;解决住房供需矛盾,缓解了当今高房价的社会压力,同时有利于促进我国房地产业的持续健康发展;带动二、三级住房市场的发展,利于促进住房行业的全面发展,同时也能増强房地产开发企业的可持续发展实力。杨帆(2007)则从政府干预理论出发,研究认为政府对房地产市场具有强有力的预作用,指出发达国家在政府的有效干预措施下,房地产市场发展迅速,健康的房地产市场离不开政府的干预,但由于我国房地产市场结构不合理、供需不平衡等的问题,严重阻碍的房地产的发展。所以需要政府发挥权威性,只有政府能对住房租赁市场做出强有力的正确干预,我国的房地产市场才能稳健的发展,才能更好地解决中低收入群体的最基本住房问题。王科、张馨月(2010)[7]认为财政、税收是政府进行宏观经济调控的重要手段,可以作为政府干预房地产市场的重要手段之一,提出了加大对我国住房租赁市场的税收优惠、给与住房租赁市场更多的财政补贴、完善补贴政策等财税政策建议。财政税收政策能在发展住房租赁市场中发挥重要作用,能积极引导住房租赁市场的良性发展。何晓巧(2007)从针对房屋来源、资金筹措、享受对象的界定等问题出发,认为这些问题已经成为中低收入群体保障性住房租赁的焦点,以此从解决以上问题提出相应的政策和对策建议。刘大海、吴昌宁(2001)[8]在我国房改的初期对住房需求状况进行了定性和定量分析研究,指出了完善和发展住房租赁市场的重要意义,提出了对完善我国住房租赁市场的相关政策建议。丁剑清(2004)[9] 认为管理租赁市场的各部门应该建立协调机制,实现信息对接、实现条块结合的统一管理,实现管理和服务相结合。罗凡、李秋阳、王春行(2011)列举了加拿大、德国等发达国家政府在主导利好保障出租房源供给、对房屋租金管制、对空置房的惩罚措施、针对问题现状制定相关的法律法规等多方面所采取的措施,对比分析了这些举措所得到的效果意义,认为学习借鉴发达国家的发展经验,对健全我国住房租赁市场具有重要的现实意义。孙丹(2011) [10]在研究了美、培育和英、德三个国家的管理经验后指出我国住房租赁市场缺乏租金管制,出租人和承租人的权益都缺乏保障。邢元志(2007)[11]认为我国住房租赁市场还处于起步阶段,存在着一些诸如政府政策不健全、管理体制不完善、市场运作有待改善、供给结构不合理等问题。翁清(2009) [12]分析了我国与国外发达住房租赁市场的数据对比,分析指出了相比于国外住房租赁市场我国目前住房租赁租赁比例较低,认为我国居民平均生活质量有待改善,流动人口使我国住房租赁市场存在巨大需求,住房租赁市场仍然有很大的市场需求,完善和提升住房租赁市场对于提升我国居民幸福指数具有重要意义。
(三)对文献的简要评价
由于发展的状况不同,国外的住房租赁市场优先于我国的住房租赁市场的发展,对住房租赁市场的研究背景不相同,国外的住房租赁市场比较发达,国外学者的研究大多是建立在发达国家一定的经济实力背景基础之上,相关的研究成果和政策措施不能完全符合我国的住房租赁市场的改革改革现状。相比于国外住房租赁市场,我国住房租赁市场发展缓慢,我国的研究背景是滞后的住房租赁市场状况,国内现有的研究经验仍然不足、研究仍然不够全面也不够深入。而随着经济的发展和时代的前进,前人的一些相关研究结果和结论也不再适应现阶段我国住房租赁市场的发展需要。因此,进一步研究我国当前住房租赁市场仍存在的问题、寻求最适合现阶段发展的对策和举措,对于完善和解决我国住房租赁市场具有重要的现实意义。
四、本文研究的主要内容
本文在前人研究的基础上,通过收集整理归纳数据,分析我国住房租赁市场的现状,并从现状中找出我国住房租赁市场目前所存在的问题,最后为解决我国住房租赁市场提出合理建议,解决目前我国住房租赁市场中存在的问题,使住房租赁市场有着更好的发展,满足居民对住房租赁市场的需要,解决民生的住房问题。
第一章,绪论。主要论述对本研究背景进行,阐述说明我国住房租赁市场发展的现状以及存在的问题,住房租赁市场发展不规范严重影响到住房市场发展的完整性,最终影响到我国经济的发展,进而论述研究住房租赁市场的意义。
第二章,我国住房租赁市场的影响因素对住房租赁市场影响因素进行分析,本文认为政府行为、传统观念、地域性供求不平衡、房产开发商均会影响到住房租赁市场的发展,并指出最能影响住房租赁市场发展的是政府行为,为之后本文从政府角度出发提出对策建议做铺垫。
第三章,我国住房租赁市场的现状和问题。以我国大城市代表与国外大城市代表的住房数据进行对比,分析我国与国外住房租赁市场的数据差异,并总结出我国住房住房租赁市场的发展现状,从中挖掘出我国住房租赁市场存在的问题,即租赁关系不稳定性、影响出租意愿;租赁中介很不规范;缺乏政府政策支持,法律监管体系不完善。
第四章,我国住房租赁市场的问题原因分析。主要对我国住房租赁市场存在主要问题进行原因分析。
第五章,完善我国住房租赁市场的对策建议。根据前文的内容,针对前文分析所发现的问题,提出使完善我国住房租赁市场的对策建议,提出解决我国住房租赁市场存在主要问题政策建议。
第六章,结语。总结前人和本文的研究结论和研究经验,对新时代我国住房租赁市场的发展提出展望。
五、研究方法
(一)比较研究方法
文章通过比较我国住房租赁市场与国外住房租赁市场的一些指标,探究我国住房租赁市场的发展现状。国外的住房租赁市场明显优先于国内,参考国外住房租赁市场的先进经验,结合我国实际发展状况,从而提出针对性的对策建议。
(二)文献分析法
搜集整理国内外关于住房租赁市场的相关研究文献,通过分析整理前人对住房租赁市场的研究经验,总结前人对住房租赁市场研究的结论;结合前人的研究经验和研究结果,分析我国住房租赁市场的发展现状,从中发现目前我国住房租赁市场存在的问题、解析问题的成因,最后提出解决问题的对策。
六、论文的创新点
本文以倡导科学消费理念与运用政府权威强制性相结合的措施,实现我国住房租赁市场尽快的发展完善。改善居民的传统观念,倡导科学的消费理念,改变居民的有房住才有归属感的传统思维,倡导更多居民以住房租赁为主,切实解决居民住房问题;同时,政府运用自身权威强制性,规范房屋所有者的行为,保障居民的合法权利。
第二章 影响我国住房租赁市场发展因素
住房是人们赖以生存不可或缺的生活必需品。人们只有通过购买或者租赁的方式取得住房的使用权,一个完善的住房市场应该由住房销售市场和租赁市场共同构成。房屋是刚需,特别是我国居民对拥有房子的极度渴望,导致我国房价飞速上涨。住房租赁市场的发展水平直接影响到居民的生活水平,先进的住房租赁市场能减轻居民对高房价的压力。同时,住房租赁市场的发展受到一些因素的影响。
一、政府行为对住房租赁市场的影响
健全的市场经济体系需要“看得见的手”和“看不见的手”相互结合、相辅相成,共同调控市场经济的发展。住房租赁的市场价格有社会的供求关系决定,单靠市场调节无法解决市场中出现的一切问题,市场调节本身也存在自身的缺点,自发性、盲目性、滞后性等特点决定市场调节本身不能在调节市场的发展中独当一面。仅仅靠市场调节就有可能会出现资源配置效率低,秩序混乱等“市场失灵”现象。此时,政府的角色很重要,当住房租赁市场出现比较严重的问题,偏离住房发展理论发展时,如果政府发挥好管理决策者的角色,主动迅速出击,针对市场出现的问题提出强有力的对策,切实解决住房租赁市场所存在的问题,那么住房市场有可能挽回一面,向健康良好的住房租环境发展。
房地产产业又是我国经济发展的主导产业,对我国经济增长有着很大的促进作用,拉动我国经济的快速发展。但是一些地方政府的不作为,不但不能为住房租赁市场做出调控,为了追求地方GDP的快速增长,只重视房地产销售市场的发展,对住房租赁市场缺乏正确的引导和管理,造成城市房价上涨过快,导致中低层收入人员有着很大的住房压力,严重拉低居民的生活幸福指数。
政府的行为理念,最能决定和影响住房租赁市场的发展。政府的正确行为能够促进和刺激我国住房租赁市场的发展;政府的错误引导与管理措施会影响和阻碍我国住房租赁市场的发展。
二、中国传统观念对住房租赁市场的影响
受到传统观念的影响,我国多数居民认为只有自己花钱去购买房子,只有拥有了属于自己的房子,那才安心。房子能满足人们居住的需要,是人们生活的栖息地。从消费品来看,房子是刚需。我国人口总多,地价高,人们对房子的需求量大,需求欲望强烈,房子供不应求导致如今高昂的房价。中低层收入人群、刚到社会工作的毕业生等都无法购买房子,购买房子需要他们以至少二十至三十年的工资水平去还这高昂的房价。在北上广等一线城市房价更不用多说,一般的人即使拼命工作一辈子都买不起房。而国外倡导科学合理的住房观念,主要是以租房、发展住房租赁市场为主,居民对住房的消费观念先进,即使是租着房子过完一生,在国外已经是多数人的选择了。我国居民陈旧的思想传统观念严重阻碍了我国住房阻力市场的发展。
三、地域性供需不平衡对住房租赁市场的影响
(一)东西部供求不平衡
我国西部地区发展相对缓慢,对住房的需求少,而东南沿海人口密集、是流动人口的聚集地,东部地区对住房的需求远高于西部地区。东部一线城市房价远远高于西部地区城市,房企为追求更高的利润回报,因而更多的房企聚集于东部地区,发展开发东部地区的市场;而西部地区人口分布比较稀疏,对住房的需求不太大,市场发展相对缓慢。我国住房市场的东西部供需差异,严重影响了全国住房市场的健康发展。
(二)城区中心与郊区供求不平衡
近年我国城市化发展迅速,人们渴望离开农村到城市发展,大群农民工涌入城市,一方面带动了城市的发展壮大,另一方面与城市原有的居民“抢夺资源”。城市中心有着交通优势、商业优势、便利优势等,导致大部分人想去城市中心居住,因此城市中心房价高;而郊区原理城市商业中心,交通路程远,郊区的住房没能得到像城市中心附近住房的青睐,城区中心与郊区供求不平衡,也影响到了住房租赁市场的发展。
四、房产开发商对住房租赁市场的影响
开发商前期通常通过贷款融资等方式进行开发的资金准备,为了让资金快速回笼或者是想在短时间内获取最大的利润,开发建成的住房只售不租,或者只针对高收入人群开发高档住房用于出租,而不愿开发一些小型商品房用于出租给中低收入人群,这样房产开发商便能从中得到高额的利润。而住房租赁市场最主要解决的是流动人员的住房问题,流动人员中中低收入人员占绝大多数。开发商的这种只针对高收入人员的出租行为,仅仅是为自身的利益考虑,不但没有解决中低收入人群的住房问题,反而伤害了寻租者的自尊心,严重阻碍了住房租赁市场的发展。倘若有相关的政策规定开发商生产商品房品种的比例,或者是开发商在为追寻高利润回报的同时,为健全我国住房租赁市场,为解决我国居民的住房问题出发,采取相应的行动,那么开发商将能在规范我国住房租赁市场上发挥很大的作用。
第三章 我国住房租赁市场现状与问题分析
一、我国住房租赁市场现状
受传统观念的影响,我国多数居民认为只有拥有了属于自己的房子才有地位,所以房地产市场存在着明显的“重售轻租”的市场结构。我国现有住房租赁市场还主要集中于一二线城市,多数选择租赁原因是一二线城市房价过高而导致居民买不起房而租赁,排名前四位的城市依次为上海、北京、深圳和广州,仅仅四大城市,租赁市场规模就已经占据全国住房租赁市场的30%。与发达国家相比,我国的住房租赁市场发展严重落后,仍然有着很大的发展空间。从区域租赁人口占比分析,美国为 35%,英国为 37%,日本为 27%,而我国这一占比仅为 11% ,即使流动人口最密集的北京、上海等一线城市,租赁人口占比也只有 20% 左右。可见我国住房租赁市场发展现状及其落后。
 
图3—1 全球大城市房屋租赁率和人口租赁率比较
(一)市场需求现状
我国租赁人口基数庞大,约为 1.9 亿人。其中,外出务工人员和刚步入工作的大学毕业生是租赁市场的主力军。外出农民工有能力在务工地购置住房的比例仅占 1%,主要依靠用人单位提供的宿舍、工棚等途径解决住宿,且租房居住的农民工中又有一半以上是与他人合租居住。可见,外出农民工未来在务工地购置住房的概率低,外出打工时需长期依靠租房满足基本居住需求。
我国目前每年新增大学毕业生约 800 万人,异地就业主要集中在一二线城市。新近就业大学毕业生的未来购房预期强,租赁住房仅是过渡选择。大学生毕业生在步入工作的 5 年之内,主要依靠租赁解决居住需求。张园等(2016)的研究发现,大学生毕业生工作 5 年后的首套房购置率约为 49%,平均需要参加工作 5.93年能实现首套房购置。此外,新进就业的大学毕业生消费能力较强,对房屋质量、配套设施和交通便利等有较高要求。
总体上看,我国的租客呈现年轻化、流动性强、需求临时性、过渡性的特征,且不同租客群体对租住房屋有着差异化的品质诉求。
(二)市场供给现状
居民自有住房是我国租赁市场最主要的供给来源。当然,各地政府也会向特定的困难人群提供福利性质的保障性租赁住房。近年来,住房租赁专业性机构纷
纷进入市场,通过集中改造和集中建设等方式向住房租赁市场提供增量房源。
1. 个人住房供给
不少居民将自有的空闲存量住房通过房产中介、个人直租等方式向租客出 租。由于住房租赁市场的信息不对称等原因,租赁双方以 C2C 形式直接达成交易的比例较低,绝大部分租赁交易需要通过房地产中介或者“二房东”转租实现。
据统计,居民个人出租房屋在住房租赁市场上占比达 89.5%,是市场房屋供给的最大来源。
2. 保障性住房供给
我国的保障性租赁房主要由政府主导建设,目的是为城市中低收入群体提供租赁性住房保障,有着保障性、专业性、租赁性和政策支持性等特点。2007 年,国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,由此开启“ 廉 租 房”建设。2010 年,国务院颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,启动“ 公租房” 建设。2013年,《关于公共租赁房和廉租房并轨运行的通知》出台,廉租房与公租房开始并轨运行,形成了当前的保障性租赁住房供给体系。
3. 机构租赁供给
发达国家的机构租赁行业有着服务品质高、租赁关系稳定、交易流程规范等优点,在城市租赁地产市场中扮演重要角色,有着较高的市场占有率,如美国为 30%,日本为 80%。我国的机构租赁起步较晚,2009 年才出现专业化的住房租赁机构。我国的机构租赁行业市场占有率目前只有 2% 的占比,即使在北京、上海等一线城市也不到 5%。对比成熟市场,我国的机构化租赁在未来有着巨大的成
长空间。
二、我国住房租赁市场目前所存在的问题
(一)租赁关系不稳定性、影响出租意愿
在住房租赁市场中,租赁关系不稳定是影响承租人租赁意愿的最重要因素。 一是租期不稳定,提前解约经常发生。根据链家地产的统计,北京租房市场平均 租期仅为 8 个月,而租赁合同一般是以一 年为期。二是租金调整频率高,上涨过快。一线城市住房租金水平逐年上涨。根据城市房产网的统计,2017年 1月北京市平均租金高达 67.08元 /平方米,租金收入比平均约为 40% ;根据上海房屋租赁指数办公室的统计,上海市仅 2016年住房租赁指数累计上涨 7.5% ;此外,自 2012年 8月以来,深圳市住宅租金价格同比已经连续上涨了 44 个月。
三是承租人处于弱势地位,租赁权益得不到保障。目前,一线城市住房租赁市场
基本处于卖方市场阶段,承租人与出租人相比在经济实力、合同利益、市场地位等方面处于明显的弱势地位,因而在签约过程中的谈判能力较低。
(二)中介服务很不规范、承租人权益得不到保障
中介服务行为不规范,欺骗、误导、坑害出租人或承租人的现象时有发生,一些 “黑中介”“黑二房东”严重扰乱住房租赁市场。一是发布虚假房源信息,隐瞒重要事 项,做出不实承诺;二是随意抬高租金,收 取高佣金,扣留租房押金;三是私自进行 隔断,违规“群租”,安全隐患大;四是“黑中介”“黑二房东”偷税漏税,非法经营。这些行为直接导致住房租赁服务中矛盾纠纷多,投诉率常年居高不下。据 2016年 8月《中国消费报》的调查,房地产中介服务
2/3涉及纠纷,整体满意度仅约五成。
(三)发展不成熟,机构租赁处于初步发展阶段
一是在供应主体上:私人租赁多,机构租赁少。当前我国的租赁住房供应主体主要是个人,约 80%左右的房源来自私人业主,机构租赁规模占比较低。以上海市为例,保守估计有 900万人租房住,大多数承租私人房屋。而深圳和广州的情况也类似,不同的是深圳和广州两地的城中村房屋是租赁市场的房源主体,占到一半以上。与日本占 83%以及美国占 30%的机构化运营相比,我国机构租赁还有很大的发展潜力。
二是在供应形式上:群租现象较为普遍。由于收入限制,一线城市部分城镇新增就业人员(如刚参加工作的高校毕业生)、农民工(如在零售、餐饮、生活服务、培训等低收入水平行业工作的低职位人群,在家装、建筑、小型制造业企业就业等人员),他们只能按间、甚至按床位租房住,容易造成社会问题和安全隐患。
三是在供应合规性上:非正规租赁比例大。当前租房市场上,除通过正规中介机构租赁外,仍有大量是通过“二房东”甚至是“黑二房东”“黑中介”租赁,它们既不备案,也无资质,中介服务得不到保障。以北京市场为例,相对规范的链家自如市场规模仅占房源总量的 7%-8%,“二房东”房源占35%。非正规租赁基本不进行备案,笔者调研的广州市出租房屋登记备案率仅 20%左右(较高),其他城市登记备案率不超过10%。此外,机构进行改造的整栋公寓在规划、土地、消防等方面也存在合规性问题。
(四)缺乏政府政策支持,法律监管体系不完善
一是税收、金融等经济政策支持不足。对于个人出租住房,部分城市已优惠至综合税率 5%,但对于租赁机构包租和托管两种方式,增值税难以进项抵扣。与国外发达国家相比,针对个人与机构租赁的税收减免和抵扣额度仍然较低。金融政策方面,我国缺少对机构化租赁的贷款贴息支持。
二是缺乏公开、透明的信息。目前,各地鲜有专门的、独立的公众性住房租赁信息平台(或者正在建立之中),不能为住房租赁需求群体及时提供真实有效的租赁房源信息,也缺少分片区、即时的住房租金指导参考标准。
三是对于租赁市场的管理不到位。租赁管理涉及住建(房管)、工商、公安等多个部门,多头管理、信息分隔、联动性差。管理部门针对中介服务的常规性监管手段和工具缺乏,只有靠运动式的行动或检查,扰乱市场秩序的问题不断复发。
第四章 我国住房租赁市场存在问题的原因分析
一、对租赁关系不稳定,影响出租意愿的原因分析
一是房价上涨过快,租售比不合理。一线城市中每 2-3 年房价快速上涨一轮,其中北京市 2009年下半年、2013年、2016年房价均出现了大幅快速上涨。由于房价的持续上涨,特大城市的租售比越发不合理,2016 年北京、上海租金回报率约 2.1% 左 右,深圳为 1.9%,不但形成了带动租金上涨的动力,也增大了变现需求,这些都客观上造成了租赁关系的不稳定。
二是违约成本低,维权成本高。租赁纠纷司法解决机制时间长、成本高、效率低。并且租赁纠纷并不适用简易程序,仅一审拖至半年以上也是常事,且律师收费一般较高,均在 8000-10000元以上;而仲裁途径的成本也较高(如北京市的仲裁费用以 2000 元起价),特别是涉及金额较低的纠纷,往往权益受损的当事人倾向于妥协、认栽。
三是权益维护机制不完善。《合同法》《城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》中涉及租赁当事人权利义务关系的条文是当事人订立合同和主管部门管理的依据,但上述法律和部门规章中的条文规定较为粗略,执法困难,难以有效规范租赁行为。
二、对中介机构不规范的原因分析
 一是缺乏行业准入门槛,从业人员素质低。中介服务是住房租赁过程中必不可少的环节,然而由于从业人员缺乏准入门槛,大多数从业人员为初次就业的年轻人、 受教育水平低、经济实力差,追逐短期利益,就做一锤子买卖。并且,中介服务持证上岗率低、人员流动性大加剧了过分追求短期利益的动机。
二是缺乏中介服务标准,服务质量不高。房地产中介作为服务行业,为住房租赁交易的达成提供必要的服务,是房地产行业的重要组成部分。现有房地产中介服务缺乏行业标准,维护双方当事人合法权益的管理和服务细则缺失。标准缺失的直接后果是难以对中介服务质量进行评估、监管。
三是缺乏行业自律机制,行业协会作用发挥不充分。当前住房租赁管理主要围绕治安(流动人口的管理)和征税展开,有效维护市场交易秩序、维护双方当事人合法权益的管理制度正在建立之中。同时,由于缺乏准入制度、信用制度等管理工具,房地产中介行业协会难以建立自律机制,无法发挥行业自律作用。
四是“黑中介”“黑二房东”匹配了部分租赁需求,存在一定的生存土壤。首先,从房源角度,“黑二房东”提供的租赁住房主要分布在城乡结合部及大学、医院、地铁等附近,较好地满足了承租人工作、就医等就近租赁需求。其次,从承租人角度,“黑二房东”免收中介费,通过违规隔断等方式群租,摊薄人均租金,迎合了承租人对低租金的需求。再次,从出租人角度,部分房东为了省事和省佣金,也愿意委托给“黑二房东”出租。
三、对市场发展缓慢的原因分析
 从出租人角度看,市场房源主要来自于私人房源,机构供给少。一是目前机构经营住房租赁尚处于起步阶段,私人房主或对机构经营仍不了解,或其可以选择的住房租赁机构有限;二是当前住房租赁市场不太规范,房东对把自己的住房委托租赁机构经营管理存有疑虑,况且机构租赁也有从业人员素质差、服务不规范等问题;三是由于目前特大以上城市的住房租赁仍为卖方市场,对于相对容易出租的住房,私人房主往往选择直接出租,能够节省租赁机构的服务费,赚取更多的租金。
从承租人角度看,当前租房人群中,有相当一部分是新就业高校毕业生和外来中低收入者,由于其支付能力有限,他们更多选择合租或群租方式。链家地产的调查数据显示:国内一线城市租赁市场主力军是 20-30 岁的年轻人,占比高达 74% ;2015年,北京市超过 70%的租客收入水平低于全市平均工资水平。
从中介机构角度看,中介服务门槛低, 大量“黑中介”涌入租赁市场。由于“黑中介”服务不规范,违规群租,偷税漏税,相比正规中介更有价格优势,吸引了部分承租人。“二房东”“黑二房东”与之类似。
四、对政府缺乏政策,监管不到位的原因分析
一是对于住房市场的管理思路没有及时转变。随着城镇化的快速发展,租房住正成为在特大以上城市解决住房问题的重要方式。然而,一直以来,住房交易管理重买卖轻租赁,忽视对住房租赁市场的培育和管理,无法适应租购并举的住房制度改革方向,这是住房租赁管理法律法规滞后、管理手段缺乏的主要原因。此外,住房租赁管理机构和人员现状与加强租赁管理的要求也不匹配。如实践中基本没有单独的房屋租赁管理机构,在房管部门一般从属于房地产市场监管的一部分。
二是立法层次低,缺乏专门的住房租赁管理法律法规。长期以来,我国的住房租赁体制存在重行政管理,轻市场培育与规范的弊端。近几年,随着《商品房屋租赁管理办法》《房地产经纪管理办法》等政策的出台有所改善,但仍存在立法层次低、无上位法支持的问题。在促进住房租赁市场发展的税收和金融制度、租赁关系稳定、承租人权益保护方面,尚存在许多法律法规空白。
三是管理依据空、软、粗,缺乏可操作性。当前租赁涉及的法律法规过于强调原则,如《房地产经纪执业规则》第二十三条规定,“因房地产中介服务人员过失,给当事人造成经济损失的,由中介服务机构承担赔偿责任”。但是该办法对于如何界定服务人员过失,造成的经济损失如何评估等,并不明确。
第五章 完善我国住房租赁市场的对策建议
一、加大适租房屋供应
(一)加大租赁租房专用土地供给
要扩大适租房屋的供给, 需要在土地审批时明确其租赁用途,从而在地产开发时以租赁为 出发点进行设计建造。在这方面, 政府首先要加大租赁专项用地的 供给,引导地产商进行适租房屋的建设开发。上海、深圳等一线城市开始试点“只租不售”的专项土地供给,但对地产开发商的相关资质有着诸多限制。在全国范围内更为普遍的做法是在复合地块开发和城市综合体建设时,要求地产开发商以一定比例建设租赁住房。未来应结合相关试点的成功经验,从住房租赁的实际出发,在交通便利、办公楼密集区或者产业园区周边区域,加大租赁住房用地的供给和租赁住房的建设比例,在源头上解决适租房屋短缺的问题。
(二)丰富租赁房屋供给渠道
进一步丰富租赁房屋的来源,需要通过法律保障和政策引导,建立多层次的租赁房屋供应体系。 具体而言,可以允许企业依据市场需要,灵活地把商业用地、集体用地等不同性质的土地用于房屋租赁项目的开发建设;鼓励企事业单位把空余的员工宿舍投入到住房租赁市场;允许创新产业园区、高新工业区在园区建设的同时,按科学配比进行员工宿舍和租赁住宅建设;在城市更新和综合地块开发建设时,提高租赁住宅的比例,引导传统地产开发企业向“租购并举”发展;支持和鼓励社会资本进军品牌公寓和青年公寓项目等的建设经营。
(三)推进保障性租赁住宅的建设
推进保障性租赁住宅建设, 试点“多人间”形式公租房。在现有的保障性租赁住房体系中,可通过创新形式加大保障租赁房工程的普惠力度。在当前的租赁需求主体中,农民工习惯了工厂宿舍、工地工棚等多人共住一间的居住环境;大学毕业生在高校也是过着多人间住宿生活;一些收入较低的租客对“多人间”房屋租赁也没有过多抵触。但是,在现行的住房租赁市场上,房屋是要求按“间”的最小单位进行出租的。要解决其中的矛盾,只能在政府牵头下建设一批“多人间”形式的租赁房屋,并可参照公租房的形式运营管理,以“床位”为单位进行出租,扩大保障性住房体系的普惠力度。这也在打击非法“群租”的同时,通过向市场提供正规的租赁房屋推进有效的疏导,解决社会难题。
二、健全住房租赁市场的长效机制
(一)完善租赁信息备案登记制度
应进一步完善登记备案的信息,特别是要把没有合同约束保障的地下租赁交易和“二房东”转租交易信息纳入登记备案范围内。在租赁信息的登记备案中,除了要对租赁合同信息进行备案外,还应对房东和租客的历史交易信息、经手房屋的中介信息、房屋的建造和过往修缮信息进行备案登记和归档,从而在此基础
上逐步实现信息的公开和透明。
(二)加强租赁市场诚信体系建设
为了降低信息不对称所带来的住房租赁交易风险与损失,降低房东和租客间的匹配成本,倡导诚信行为和契约精神,要建立完善的住房租赁市场诚信体系。首先,建立涉及房东、租客和住房租赁机构的相关诚信信息采集机制;其次,发展完善的信用评价指标体系,对市场参与者的相关信息给出公正合理的信用评级;再次,要建立畅通的租赁市场诚信信息公开查询渠道,使市场交易者能够及时地查询到历史评级,降低市场交易成本;最后,建立对失信行为的惩罚机制, 从而从根本上规范约束“黑房东”“恶租客”和“黑中介”等 扰乱市场秩序的行为。
(三)健全住房租赁市场的法律体系
 我国住房租赁市场在政策的大力扶持下成长迅猛,但现行住房租赁法律体系的发展却远远滞后于市场本身,不仅尚无住房租赁的专项法律,且部分现有法 规也未能匹配市场实际。因此,亟待建立起科学、公平、合理和先进的住房租赁市场法律体系,加快住房租赁专项立法的进程。同时,以法律形式规范租赁市场新生事物的具体运作,并为租售同权、购租并举、集体用地进行租赁住房建设等租赁市场新形式提供法律保障。
三、培育和发展专业租赁机构
(一)引导房地产企业进入租赁市场
丰富的住房开发建设经验、强大的融资能力和高周转的快速扩展能力,很有可能转型成为租赁市场上的专业化机构。建议从税收 随着我国城市化进程的发展和一二线城市土地供应的紧缺,以住宅开发销售为主的传统房企发展模式将难以持续,房地产开发企业本身面临着转型诉求。参照国外成熟市场的发展经验,住房租赁是地产开发企业的应有转型方向。鉴于我国的房地产开发企业有着和政策上鼓励房地产开发企业提高持有型物业的经营比例,引导其从销售为主的经营模式向租购并举的经营模式转变。
(二)培育专业化的租赁管理机构
房屋的出租涉及到招租、建筑装饰、家具配套、合同签订等多个环节,具有高度专业性。提高租赁市场的效率,必然要有能为个人房东提供空置房屋托管服务的专业化租赁管理机构。事实上,政府主导的保障性租赁住房同样需要此类租赁管理机构的服务。在发达国家的租赁市场上,已形成了成熟的住房租赁托管服 务体系。依据托管服务的覆盖度,经营模式可分为三大类,即只负责寻找租客的“招租模式”;办理入户、合同签订,收缴租金的“综合管理模式”;一站式托管转租的“包租模式”。我国目前的房地产中介还停留在最基础的招租模式,市场缺乏能提供从建筑服务到包租管理一站式服务的住房租赁托管机构。因此,要大力培育和发展专业化住房租赁托机构,提高居民自由房屋出租的托管率,并为租住双方提供标准化的租赁服务。
第六章 结语
第七章 致谢
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